小区物业管理业主自治法律依据是什么

　　一、小区物业管理业主自治法律依据是什么

　　法律依据是，《民法典》（2021.1.1生效）第278 条，规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我国的物权法对业主的建筑物区分所有权作出了明确的规定。《民法典》是私法，业主自治体现私法自治。业主自治就是要由业主通过业主大会制定管理规约，作出有关决定，管理他们的共同财产和共同事务。

　　由此可见，我国的建筑物区分所有权的内容包括三个方面，即专有所有权、共有权和共同管理(成员)权。专有权是“区分所有权的‘单独性灵魂’，也是区分所有权结构中的单独所有权要素。其含义是指区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利”。业主的专有部分主要是指业主独立的空间以及有独立的出入门户的住房，在法律上表现为以产权证登记的面积为准。“共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。”共有权的客体，即共有部分，指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分。

　　二、业主自治一定要成立业委会吗?

　　业主自治一定要成立业委会，成立业主自治委员会的条件：

　　（一）入住率达到50%以上的;

　　（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的;

　　（三）首批物业交付满3年的。

　　三、业主自治的工作内容主要是什么?

　　（一）制定和修改业主大会议事规则;

　　（二）制定和修改管理规约;

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　（五）选聘和解聘物业服务企业;

　　（六）筹集和使用专项维修资金;

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

　　（八）改变共有部分的用途;

　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

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