土地抵押后能否合并处分土地上新增的建筑物使用权

　　一、土地抵押后能否合并处分土地上新增的建筑物使用权

　　（一）新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　根据《民法典》第四百一十七条 【抵押权对新增建筑物的效力】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　（二）土地使用权单独抵押是可以的

　　土地使用权一般不可以单独抵押，而是需要与地上建筑物、其他附着物随一起抵押。

　　相关法律规定：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　第三十二条　土地使用权可以抵押。

　　第三十三条　土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　第三十四条　土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

　　（三）土地使用权抵押后需要办理抵押登记手续

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　第三十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

　　二、建筑物设定抵押时抵押财产的范围

　　建筑物与土地不可分离，因此将房屋等地上建筑物视为土地的组成部分，凡是取得建设用地使用权的人即取得附着于该土地上之建筑物的所有权，凡是取得建筑物所有权必须要取得所附着的建设用地使用权，逻辑结果便是建设用地使用权与建筑物所有权不能分离而转让。

　　反映在抵押权方面，抵押建设用地使用权必须同时抵押土地上的建筑物，反之抵押建筑物也必须同时抵押该建筑物所占用的建设用地使用权。

　　我国立法向来采取“房地合”的政策，担保法、城市房地产管理法均规定了建筑物与建设用地使用权一并抵押的原则，如《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

　　三、抵押权的设立自什么时候起生效

　　抵押权的设立自什么时候起生效要分好几种情况：

　　（一）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　（二）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具；或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　（三）企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

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