如何控制房产抵押的风险因素

　　一、如何控制房产抵押的风险因素

　　(一)税收风险

　　由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

　　(二)抵押物风险

　　抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

　　从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

　　抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

　　抵押处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

　　(三)变现风险

　　房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

　　(四)社会和政策性风险

　　任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。

　　二、房产抵押需要哪些材料

　　（一）房产证

　　（二）权利人及配偶的身份证

　　（三）权利人及配偶的户口本

　　（四）权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

　　（五）收入证明

　　（六）如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

　　（七）如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

　　（八）为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）。

　　三、房屋抵押银行贷款的年限是多久

　　新房抵押贷款的期限不超过30年，二手房抵押贷款的期限不超过20年。贷款额度取决于对房产证的价值评估，低于房产证的市场价格。 一般来说，房产证评估价值会受到房产证的使用时间、房产证市值、地段、房产类型和变现能力等一些列因素的影响。而房产证抵押贷款成数是不超过房产证评估价值的70%。但是根据房产类型的不同，高贷款成数也是有影响的。

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