不动产预告登记法律理解

　　一、不动产预告登记法律理解

　　预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　《民法典》（2021.1.1生效）第221条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　二、不动产的审核流程

　　（一）登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：

　　1.权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的；

　　2.根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；

　　3.司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　5.权属有争议的；

　　6.法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。

　　驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。

　　（二）从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：

　　1.身份证明；

　　2.《房地产证》或其他房地产权利证书；

　　3.抵押登记申请书是否按要求填写；

　　4.抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。

　　经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。

　　（4）登记

　　（一）对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

　　（二）预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

　　5.收费发证

　　（一）登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。

　　（二）将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。

　　6.立卷归档

　　按规定建立土地和房地产登记的档案。

　　三、不动产预告登记的法律效力

　　不动产预告登记的法律效力为：在没有征得预告登记人的同意，如果出卖人再次对该不动产进行处分，并不会产生物权效力。

　　根据2021年1月1日起生效的《民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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