土地抵押后，新增建筑物是否属于抵押财产

　　一、土地抵押后，新增建筑物是否属于抵押财产

　　《城市房地产管理法》第52条的规定，建设用地使用权抵押后新增的建筑物不能作为抵押财产。这样规定的主要原因是在设定抵押权时，其标的物不包括新增的建筑物，从而抵押权的效力不能及于这部分新增建筑物。新增的建筑物虽然不属于抵押财产的范围，但一旦抵押的土地上新增了建筑物，其建筑物和建筑物占用范围内的土地便不可分，即“房地一体”，债权人在实现抵押权时，如果将新增建筑物从拍卖的抵押土地使用权中抽离出来，使新增的建筑物所有权与建筑物所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的建筑物权利就无法得到实现。同时，如果新增的建筑物拆掉后再行使抵押权不仅会造成资源的浪费，而且新增建筑物的权利人的权利更加得不到保障。因此法律规定对有新增建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对于拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿，是遵循价值最大理论且有法律基础的。

　　二、建筑物设定抵押时抵押财产的范围

　　建筑物与土地不可分离，因此将房屋等地上建筑物视为土地的组成部分，凡是取得建设用地使用权的人即取得附着于该土地上之建筑物的所有权，凡是取得建筑物所有权必须要取得所附着的建设用地使用权，逻辑结果便是建设用地使用权与建筑物所有权不能分离而转让。

　　反映在抵押权方面，抵押建设用地使用权必须同时抵押土地上的建筑物，反之抵押建筑物也必须同时抵押该建筑物所占用的建设用地使用权。

　　我国立法向来采取“房地合”的政策，担保法、城市房地产管理法均规定了建筑物与建设用地使用权一并抵押的原则，如《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

　　三、抵押登记部门不明情况下的登记效力怎么认定

　　不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力，在当地县级以上人民政府未明确在建工程抵押登记部门的情况下，国土部门颁发的土地他项权利证明书对该土地及地上建筑物抵押登记予以了明确记载。

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