住房抵押贷款是怎么办的

　　一、住房抵押贷款是怎么办的

　　1、首先确认房屋未办理过抵押登记。

　　2、提交银行所需资料：借款人身份证，户口薄，借款人婚姻状况证明：未婚需出具未婚证，离婚需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未婚），已婚需出具配偶身份证，户口薄，借款人单位出具半年内收入证明或当地纳税证，房屋产权证。

　　3、银行审查资料，合格后指派评估公司对房屋进行评估。

　　4、身份证、户口本、结婚证银行需要核对原件，留复印件（身份证3份，其他1份），单身证明（未婚或离婚）需要留原件，房证、土地证有的留原件有的不留，并准备复印件1份，工资证明留原件。

　　5、银行放款到借款人指定的银行帐户。

　　6、银行审批通过后需要到房管局办理抵押登记（期房需要办理预抵押），银行领到他项权利证书后放款给借款人，核对原件留复印件1份。

　　二、房产抵押贷款额度有多少

　　1、影响房子抵押贷款的额度的因素有很多。抵押的房产不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。

　　2、通常情况下商品住宅的抵押可以达到70，而商铺和写字楼的抵押可以达到60%，工业厂房的抵押可达到50%。

　　3、房产的评估是接影响房屋抵押贷款能贷多少钱的一个重要因，其中影响着房产的评估值原因主要包括房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等。

　　4、房屋抵押贷款限额与借款人所拥有的资产也有着直接的关系，假如是只有一套房产的话，那么多只能贷到房产评估值的一半；如果有多处房产，那么就可以贷到房产评估价值的7～8成。

　　5、个人收入的多少，也会被银行考虑到贷款因素范围之内，如果个人收入较低，银行会考虑到借款人是否有足够的还款能力，则银行就会降低贷款额度。

　　三、抵押权实现条件

　　1、抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。

　　2、必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。

　　3、债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。

　　4、债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

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