贷款政策调整属于不可抗力吗

　　一、贷款政策调整属于不可抗力吗

　　依照《民法典》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。

　　《民法典》第五百九十条【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

　　二、不可抗力的分类

　　哪些事件属不可抗力，我国法律没有作出具体列举式的规定。理论界将其划分为三类：

　　1、自然灾害。尽管随着社会科学技术的进步，人类逐步提高对自然灾害的预见能力(如预测地震、台风)，但是，人类仍无法抗拒它。而且在现实生活中，自然灾害严重影响着人们的生活和生产，阻碍着合同的履行。

　　2、政府行为。合同当事人往往很难预见政府的政策，法律或行政措施的变化，若当事人在合同签订之后，政府颁布新的政策、法律或采取新的行政措施，导致合同不能履行，应免除债务人不履行合同的责任。如政府干预、禁令、禁运等等。

　　3、社会异常事件。主要是指阻碍合同履行的一些偶发事件，如战争、罢工、骚乱等。

　　各国对不可抗力事件的规定，宽严不一。一般地说，将自然灾害、战争、严重的动乱和灾害性事故看成不可抗力事件是各国一致的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、计划变更、罢工、市场情况的剧烈变动，以及政府禁令、禁运行政行为等归入不可抗力事件则常引起争议。这种区别是由于各国法律传统、习惯和法律意识的不同而导致的。英美法系的各国一般将不可抗力条款称为“合同落空”条款，英国的法律和判例往往将下列情况作为“合同落空”处理：

　　(1)标的物灭失。

　　(2)属人合同的当事人死亡。

　　(3)标的物不存在。

　　(4)违法。

　　(5)情况发生根本性变化。

　　(6)政府实行封锁禁运和拒发进出口许可证。

　　三、贷款政策调整算情事变更吗

　　最高人民法院对情事变更原则的适用做了明确规定：合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从上述规定也可看出，在适用情事变更原则时法官有一定的自由裁量权。

　　对于贷款政策的调整对购房交易双方产生的影响能否适用情事变更原则，应该具体分析：

　　1、若认购协议中对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的，购房者不得以房贷政策调整为由不履行相关协议，违反协议的定金不予返还。目前不少开发商都在协议中增加了办不了贷款的情况下不退定金的约定，像这种有明确约定的，定金当然无法退还。

　　2、若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者主张使用情事变更原则有一定的合理性，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。

　　3、认购协议中对付款方式没有明确约定的，鉴于付款方式多种多样，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现。购房者对房贷新政的出台并非不可预见或风险并非不可防范和控制，相反购房者已预见到，只是轻信房价还会大涨，对风险不作防范和控制，所以仍进行投机购房或高位购房，在此情形下很难适用情事变更原则，因此如果想退房的话就拿不回定金了。

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