二手房购房合同违约怎么处理

　　对于广大购房者来说，如果能买到称心如意的房子是一件令人高兴的事儿。而因为各种原因，总会出现买家或买家的违约，那这时我们怎么处理二手房购房合同违约呢？找法网为你介绍。

　　一、二手房合同违约怎么处理

　　１、如果同意解除合同，要求买家按照合同约定承担违约责任。不同意解除合同，要求继续履行合同，并要求卖家承担违约金。在二手房买卖过程中，很多人对于违约金存在误解，导致房屋买卖合同不能正确签订，或者不能实现己方的意愿。

　　２、在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的２０％。很多人以为违约金多只能约定为２０％。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的２０％，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

　　３、在二手房买卖合同中，通常会约定一种滞纳金，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求２０％或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照滞纳金追究违约责任。

　　４、违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

　　５、因此房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益一般来说，２０％是约定违约金中较高标准。实际上，法律对此没有严格限制，只要不显失公平，法院将依照合同约定判决。

　　二、二手房合同违约需要承担哪些责任

　　１、房屋买卖在二手房买卖中，签订了合同，合同生效后是具有法律效力的，但有时候也会出现违约的现象。关于违约责任的构成要件：

　　（１）有违约行为；

　　（２）有损害事实；

　　（３）违约行为与损害事实之间存在因果关系；

　　（４）无免责事由。

　　２、免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力；约定免责事由是指当事人约定的免责条款。

　　３、根据中国法律的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况不可抗力的要件为：

　　（１）不能预见，即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断；

　　（２）不能避免，即无论当事人采取什么措施，或即使尽了大努力，也不能防止或避免事件的发生；

　　（３）不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量；

　　（４）客观情况，即外在于当事人的行为的客观现象（包括第三人的行为）。

　　以上就是二手房购房合同违约的处理方法。买卖双方在有一方出现违约，可直接按照合同上规定承担违约责任，如对方不按合同进行违约赔偿，可走法律流程。