土地使用权转让合同的法律效力

　　土地使用权转让是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。土地使用权出让，应当签订书面出让合同。那土地使用权转让合同的法律效力是怎么样的呢？找法网小编为您说明。

　　一、土地使用权转让合同的法律效力

　　1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。

　　转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。

　　2、一地多卖，合同均有效。

　　受让方均要求履行合同的：

　　(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。

　　(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。

　　(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。

　　(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。

　　一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。

　　3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。

　　但是起诉前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。

　　未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。

　　二、土地使用权出让合同的主要条款

　　(1)出让合同双方当事人；

　　(2)出让地块的位置、面积和自然状况；

　　(3)土地使用权出让年限；

　　(4)土地使用权出让金、土地使用金价格；

　　(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；

　　(6)定金；

　　(7)出让地块的用途及规划要求；

　　(8)建设管理要求；

　　(9)交付出让地块的期限和方式；

　　(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；

　　(11)双方其他的权利和义务；

　　(12)违约责任；

　　(13)纠纷的解决；

　　(14)合同的生效条件。

　　三、土地使用权出让合同的法律特征

　　1、土地使用权出让合同是一种民事合同。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿的原则签订的，政府作为合同中的出让人，与用地人即合同中的受让人地位平等，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。政府虽在合同中表达国家意志，但国家意志在合同中仅仅是土地所有人的意志，对他方并不具有强制性。没有受让人的同意，国家的单方意志不能成立合同，也不能对他人产生约束力。出让合同确定的是平等的民事主体之间的权利义务关系，是由出让人和受让人在充分协商的基础上共同签订的。当事人任何一方违背土地使用权出让合同约定的义务，都要承担相应的法律责任。所以，土地使用权出让合同是一种民事合同。

　　2、土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。

　　受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。所以，土地使用权出让合同不仅是民事合同，还是民事合同中的物权合同。

　　3、土地使用权出让合同是一种要式合同。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”因此，只有在按规定办理登记，领取土地使用证后才发生土地使用权转移的效力。

　　土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。土地使用权转让合同的法律效力，找法网小编为大家介绍到这里，希望对大家有所帮助；若还有什么疑问，可在线咨询律师。