房产限购政策下的二手房交易,你知道多少?

　　限购是我国政府针对本区域的房屋限购政策，大部分城市都限制一户家庭只能新购一套商品房，而且需要提供相应的真实信息购买。那么大家知道房产限购政策下的二手房交易，你知道多少吗？接下来找法网小编为您整理了相关资料，希望能够帮助到大家哦。

　　以案说法——房产限购政策下的二手房交易，你知道多少？

　　案情介绍：

　　2017年3月18日，赵某（买受方）、贾某（出卖方）与北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订存量房屋买卖居间合同，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。

　　在签订居间合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务。买卖双方就购房事宜达成一致意见，并于2017年3月18日签订存量房屋买卖合同，赵某购买贾某位于北京市房山区某商业办公楼5层3单元522号房产一套，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。

　　合同签订后，赵某向中介公司支付了三万元居间费。

　　2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。

　　赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。

　　后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除存量房屋买卖居间合同，并要求中介公司退还居间服务费3万元。

　　案例分析：

　　当前二手房房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。居间方指导、撮合双方签订房屋买卖合同，就已经完成了最主要的居间义务。即使买卖双方在后续履行过程中发生争议，双方协商或者由法院判决解除合同，一般情况下居间方依然会按照约定收取居间费。

　　本案中，因无法办理银行贷款，买方的购买能力受限，已无法继续履行合同。买卖双方已协商解除合同，且对合同的解除都没有过错。在此情况下，如果居间方依然按照原合同的约定足额收取居间费，对负担方明显不公平。根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同及房屋买卖合同的履行阶段、中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考虑。

　　若因房地产中介机构未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

　　相关法律规定：

　　《中华人民共和国合同法》规定：

　　第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　第四百二十七条  居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

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