以从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。 1 、买受方与出卖方之间形成商品房
买卖合同关系。买受方与出卖方(通常为开发商)签订买卖
合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受方先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人收入状况及资信无误后,将贷款金额直接划入开发商账户。
至此,买受方的付款义务全部完成。 2 、买受方与贷款银行之间形成
借款合同关系。贷款银行发放贷款后,买受人与贷款银行之间就是
债权债务关系了,买受人依贷款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。
由此,婚前一方订立商品房买卖合同,支付首付款的房屋,其房屋权属仍为婚前一方所有,婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还银行的债务。该房屋在
离婚时不能作为共同财产进行分割,应当认定为一方婚前即享有的财产权利,离婚时应判归一方所有。
婚后夫妻双方共同偿还银行贷款的部分,可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务。因此,离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有,同时将夫妻共同偿还贷款的一部分补偿给另外一方,而且另一方并无权获得房屋的增值部分。
婚前取得房产证的,自然取得房屋所有权,但是,婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢?产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产,房产证虽然是婚后取得,但财产权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。
因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。