你好，我想问下，我前几日买来个二手房，那时候在房管局和原屋主签了合同书，可是如今还没有精确测量平方米，都还没缴税，这一房子的使用权归属？

相比较期房，二手房“历史比较复杂”，涉及各种权利、单据的移交，有大量的前期准备工作要做。消费者千万别匆忙下订金签协议，得等一切谈妥，最后完成签约。　　
一、首次看房看环境　　买二手房首次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。一般来说，通常会看几套房子进行比较。二手房是私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。　　
二、二次看房看质量　　
(一)毛坯房看什么　　毛坯房要检收房屋是否有建筑质量的隐患，最好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水，管道是否堵塞等。如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。　　
(二)装修房看什么　　装修房要向房东了解房屋是否有质量问题。一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用。还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以，购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装。　　专家提示，此时要确认一下房东是不是产权人，以免日后引出麻烦。　　
三、妥当交接再签约　　经过两次看房，如果您满意的话，下一步就是讨论各种权利的移交。　　如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。　　等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。

新政策下买二手房怎么约定如何交税费，　　
一、税费谁交、怎么交提前约定　　国家宏观调控释放出售二手房将按差额20%征收个人所得税的信号，对于这一新增的高额税费，税费承担部分经常产生二手房交易的纠纷。在二手房买卖合同中，一般没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算(个人所得税为核定价的1%或
1.5%)，以往出现房价上涨后，便出现业主要求买方按差值20%的方式，承担由此增加的少则十余万元多则数十万甚至上百万元的税费，以此达到胁迫买方放弃购买的案例。　　建议：这种案例在新‘国五条’出台后集中爆发。购房者务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。　　提醒：对于一些符合免税条件(如5年以上家庭唯一住房)的房屋，房价上涨后，有业主拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。购房者可在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。　　
二、规避限购、限贷方式有风险　　对于“阴阳合同”、“借名购房”、“裁决过户”等规避限购、限贷措施的交易方式，律师表示，均存在巨大的风险。　　所谓“套贷”就是买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行以求获得审批贷款更多的行为。此前出现过当房价上涨时，业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。　　建议：
1、即便业主配合也不要为了多贷款而向银行递交“阴阳合同”，深圳二手房律师团已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。　　
2、此外，当买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以过户到其指定人名下，这即为“借名购房”。这种行为的风险是，如届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷等。　　提醒：
1、对于买方而言，购房前要确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》;对于业主来说，不以自己名义购买的买方或不符合购房条件，或不符合贷款条件，或炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方;对于被借名者来说，存在另行购房资格及贷款受限、实际业主逾期还款自身信用受到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。　　
2、还有一种情况是买方不具备购房资格，便与业主虚拟债务，将业主诉至法院，等候判决以房抵债。这容易出现中途交易双方反悔或裁决过户受阻等情况。虚拟诉讼裁决过户属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。　　
3、购买学位房前，务必走访教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，并在合同中明确约定，一旦没有学位，可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。同时，赎楼本是业主的义务，但买房为节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼(贷款为业主赎楼)，这种行为也易产生纠纷，建议购房者宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。　　相关知识阅读：购买二手房注意事项有哪些　　第一，下定金时要明确议价期限。下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。　　第二，注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。　　第三，签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。　　第四，付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。　　第五，收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

二手房买卖协议书 出卖人：_________（以下简称甲方） 买受人：_________（以下简称乙方） 甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落_________市_________路_________号房屋_________间，建筑面积_________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_________，南至_________，西至_________，北至_________（附四至平面图一张）。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币_________元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币_________元；第二期在交付房屋之日，付人民币_________元；第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起_________天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额_________‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日_________‰计算的违约金给与甲方。逾期超过_________个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于_________个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式_________份，甲乙方各执_________份，另_________份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。 甲方（签字）：_________　　　　　　　　乙方（签字）：_________　　　　　　　　 _________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日　　　　　　　　 签订地点：_________　　　　　　　　　　签订地点：_________