2022二手房交易税费与过户费计算

2022二手房交易税费计算主要包括契税费为房屋价值的3%缴纳，营业税费为房屋总价的5.6%、个人所得税为计税价格的1%或3%、印花税费为计税价格×0.05%等；过分费包括住房登记费80元，交易手续费为3元/平方米，以及需要支付的佣金等费用。

　　一、2022二手房交易税费与过户费计算

　　（一）契税(买方支付)

　　根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

　　自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

　　（二）营业税(买方支付)

　　此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：

　　房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；

　　房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；

　　房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；

　　房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

　　（三）个税(买方支付)

　　核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

　　（四）印花税(买卖双方各0.05%)

　　印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

　　对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

　　（五）土地增值税：

　　个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

　　核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

　　（六）登记费

　　其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

　　（七）房地产交易手续费

　　新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

　　（八）佣金

　　成交价*3%，交易双方各付一半。

　　二、二手房转让需要什么手续?

　　（一）办理转让手续的基本程序。

　　购买二手房办理转让手续，整个办理程序共包括四个环节，即签订合同、纳税、登记、领证。

　　所谓的“合同”,指的是丈夫和妻子卖方和买方同时住房产权监督部门签署了“房地产销售合同”,房地产交易价格应该确定的住房产权监督部门员工或根据评估报告,以确定:

　　所谓“纳税”，是指买卖双方按国家规定缴纳的有关税费，主要包括目前:契税、房屋交易管理费、产权登记费;

　　所谓“登记”，是指买卖双方支付有关税费后，买方填写《房屋所有权登记表》，按照规定提交所有材料办理房屋登记手续;

　　所谓“领证”，指的是购买方对产权视察部领取所有权转移结束的新“房屋所有权证”，这是后一个环节。

　　（二）办理转让手续的材料。

　　根据房屋登记部门的要求，购买二手房办理产权转让，买卖双方需要提供个人资料。对于卖方是卖方，应提供的材料是夫妻双方的身份证原件和复印件、结婚证或户口簿原件和复印件;而对于购房即接受方购房，应提供的材料是身份证原件和复印件。

　　三、二手房交易注意什么事项？

　　（一）房屋手续是否齐全

　　房产证是房主对房屋享有所有权的唯一证明，没有房产证的房屋交易时，必须承担不能取得房屋的巨大风险。房主可以有房产证并将其抵押或转售，即使日后未取得，也可以抵押和转售。所以好的选择有房产证的房屋进行交易。

　　（二）房屋产权是否清晰

　　有些房子有很多共有人，假如有继承人共有，有家庭共有，还有夫妻共有，对这个买受人应当与所有共有人签订房屋买卖合同。只有部分共有人擅自处分共有财产的，买受人与其他共有人签订的买卖合同，未经买受人同意，一般无效。

　　（三）房屋是否出租

　　有些二手房在转让时，存在的负担，即由他人归还租赁。如果买方只看房产证，只注意过户手续，而不注意是否有租赁，买方很可能得到及时或使用的房产。因为中国，包括大多数国家，都承认“销售不违反租赁”，也就是说，房屋销售合同不能违反更早建立的租赁合同。在实践中，这一点被很多买家和中介公司所忽视，被很多卖家用来制造更多的纠纷。

　　（四）土地情况是否清楚

　　二手房买家应注意土地的使用性质,它是分配或出售,分配一般是免费使用的土地,政府可以无偿收回,是房主已经缴纳的土地卖给卖出黄金,买方享有更完整的建筑;我们还应注意土地的使用,如果土地使用权的房子只有40年,业主已经使用超过10年,为买方也应该以同样的土地使用权为70年的商品房价格,这是不划算的。

　　（五）城市规划是否具有影响

　　一些房主出售二手房可能已经知道这个建筑在5到10年左右应该面临拆迁,或建筑应该建高层住宅附近的市政规划等情况可能影响采光,价格价格,能力是急于出售,购买时应全面了解详细情况,买家。

　　（六）福利住房是否合法

　　房子改变一个房间,安居工程、经济适用房本身就是一种性住房政策的福利性质,当超过一定的局限性,而这些房子有一定的国家监管限制土地产权,建立所有权,买受人购买时应避免购买合同和国家法律的冲突。

　　（七）单位房屋是否存在侵权行为

　　一般单位的房屋都有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，两者土地产权均划界，转让时应缴纳土地使用费。另外，对标准价格一般单位的房屋享有部分产权，职工转让时，单位享有优先购买权。如果买方不知道这些，可能与业主单位的合法权益有关。

　　（八）物业管理费是否拖欠

　　一些业主转让房地产,物业管理费用,电和三气(天然气、暖气、天然气)成本长期拖欠,并欠大量的费用,买方不知道购买的房子,所有的成本可能会由买方承担。

　　（九）中介公司是否违反规定

　　有些中介公司违反规定提供中介服务，如在二手房贷款时为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全额房款可以从银行贷款中骗出来。买家以为自己在占有权，但不知道如果被银行发现，所有的责任都有可能由自己承担。

　　（十）合同是否明确

　　尽管二手房屋的买卖合同不需要像商品房买卖合同那么全面,但仍应该同意清楚一些细节问题,如:合同主体,权利,建立价格,贸易方式,违约责任、争议解决、签署日期应考虑等问题。

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