以特殊形式取得不动产物权应注意的问题
我们知道一般正常情况下不动产物权想要发生变动需要以登记为要件，但是凡事无例外，有些情况下不用办理登记也能发生不动产物权变动，那么接下来找法网小编就带大家一起来看一下以特殊形式取得不动产物权应注意的问题。
一、以特殊形式取得不动产物权应注意的问题
所谓以特殊形式取得不动产物权是指按照《物权法》第二十八条至第三十条的规定取得不动产物权，依照这些条文取得不动产物权不以过户登记为必要条件，此类不动产物权取得情形实践中较为多见，由此也产生一些争议与问题，本文所指物权均指不动产物权。
《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条是对以法律文书或征收决定导致物权变动的规定，按该条规定，只要法律文书或征收决定生效就产生物权变动效果，不以过户登记为条件。此处的“法律文书”是指哪些文书？依照《物权法司法解释一》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”从该条内容可以看出，《物权法司法解释一》第七条对“法律文书”的范围作了限缩性解释，未将司法实践中大量存在的物权确认的判决书包括在内，也就是说，法院作出的物权确认的判决书不能直接引起物权变动，这类判决书在生效后仍需当事人将诉争不动产过户才能取得物权，考虑到对方当事人不一定配合过户，法院在作出物权确认判决时应明确告知权利人可持判决书办理过户手续。
《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”依照该条规定，因继承或受遗赠取得不动产物权的，也不以过户登记为必要条件。虽不以登记为物权取得条件，但继承人长期怠于办理物权登记的做法在笔者看来并不可取，实践中，一幢房产有多个继承人的情形比较多见，易产生继承纠纷，对继承所得的不动产及时进行物权登记可以起到定纷止争的作用。
《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”建造、拆除房屋系事实行为，因该事实行为取得物权系物权的原始取得。
依照《物权法》以上规定取得不动产物权的，权利人对物权进行处分的，应当办理登记，未办理登记，不发生物权效力。以上述特殊形式取得不动产物权，因其未进行物权登记，物权的权利状态未经法定程序公示，易引发交易纠纷，故法律对于权利人对物权的处分权利进行了限制，《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
尽管法律规定以特殊形式取得物权不需以登记为必要条件，但并不是说物权登记不重要，比如以《物权法》第二十八条中的“法律文书”取得物权，就存在实际物权人与登记物权人不一致的问题，如登记物权人将不动产向第三人处分且第三人善意时，实际物权人就面临失去物权的可能，故对于实际物权与登记物权状态不一致的，物权人还是应及时办理物权登记。
二、不动产物权纠纷专属管辖如何认定
最高人民法院在《民事诉讼法司法解释理解与适用》【第180-181页】一书中，针对不动产物权纠纷专属管辖如何理解时认为，“实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。”
本期所推送的案例中，最高院认为“爱达公司一方诉请要求按照协议内容对不动产物权进行处分。根据双方自认，在该协议签订时，两座商场的房屋已经建成，双方签订《最终处置协议》的目的不仅是对合作开发房地产的利润分配等的债权清算，而且是对已经开发的不动产房屋进行的物权分割和确认，因此，按照当事人诉争的法律关系性质来看，本案应当属于不动产纠纷专属管辖范畴。”但根据《民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中所载专属管辖的认定规则来检视本期案例的话，最高院所持之观点不无值得商榷和推敲之处。
法规指引
《民事诉讼法》
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一） 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二） 因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三） 因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
《民事诉讼法解释》
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
以上就是找法网小编整理的以特殊形式取得不动产物权应注意的问题的相关内容，综上所述，虽然有的时候取得不动产物权可以不以登记为要件，但是我们最好还是办理登记，因为不办理登记或者不能转让或者不能对抗善意第三人。若您还有其他疑问，欢迎登陆找法网免费在线咨询。
