学区房买卖纠纷的解决方式

　　买房人群中，为了孩子狠下心来付出巨额价款的多，看到风险的少，不少人即便买了学区房，也未必能如愿让孩子上好学校。学区房市场持续火热，楼市调控和教育政策时常发生变化，未来此类案件很可能呈上升趋势。那么遇到了学区房买卖纠纷时，到底应该如何解决呢？有什么解决方式？下面找法网小编为大家详细解答。

　　综合来看，引起学区房买卖纠纷的原因主要有三类：一是由于价格变动和资金问题导致合同无法履行；二是有了学区房却落不了户、无法取得学籍，不满足入学条件；三是政府和学校在贯彻有关政策过程中，不断出台或变动入学条件，导致家长目的落空，从而产生纠纷。

　　今年３月１７日，北京市发布楼市调控新政，明确规定，购买普通二套房的首付比例不低于６０％，购买非普通二套房的首付款比例不低于８０％；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，政策即时生效。

　　政策突然出台，且并未留出缓冲期，房屋买卖纠纷增加，买卖双方的责任也很难界定。这种情况下，买家卖家该怎么办？需要分情况对待，首先，如果新政对合同产生重大影响，简单而言，就是买家贷款无门，借钱无路，倾其所有不能负担买房费用的情况下，买家可要求解除购房合同。合同解除后，卖方应退还定金和已付购房款，如果卖方因此产生损失，可要求买方分担。其次，如果新政对合同未产生重大影响，则合同继续履行，买卖双方均不得无故解除合同。最后，得看合同中的约定，有些合同明确约定了买家无法取得贷款时，负有自筹资金的义务，有的则未约定，如果纠纷发生，依照合同的既有约定办理即可。

　　在现实情况中，楼市政策的变化确实给一些人造成了损失。但楼市政策并不是影响学区房的唯一政策风险，学区房的特殊属性决定了其还受教育政策的影响，尤其是学校如何划片的问题。前者决定能不能买、买不买得起，后者决定买了之后能不能如愿入学。

　　４月１６日，北京市教委发布２０１７年义务教育阶段入学工作意见。随后，海淀、东城、西城等也陆续发布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一学位”政策，如果一套学区房六年内已经使用过入学名额，就不能再作为入学依据。这意味着一旦购买的二手学区房此前入学名额已被占用，那几年内就不能再次使用。除了各区政策，各所小学的入学政策也在调整中，很多人都在担忧政策变化将导致购房后无法入学，该怎么办。

　　一方面，合同明确约定了房屋是学区房，在子女入学前学区房不会调整，此时如果发生政策改变，如房屋被划出学区，买家就有权要求退房，其请求可得到法律支持；另一方面，如果明确约定将子女落户上学作为合同目的，但未按约定上不了学就可以解约，这时候无论大政策还是小政策的改变导致合同目的无法实现，都不适用情势变更，此时买方解约的话需要追究其违约责任。

　　随着今年北京市各区“幼升小”“小升初”教育政策的发布，不少学校入学方式有所变化，尤其涉及“单校划片”和“多校划片”，都可能引起房屋估值变化。所以家长购买学区房一定要理性，更要留意可能存在的法律风险。

　　所谓单校划片，是指为一所学校划定一个区域，只要户口在这个区域内同时符合房产规定的孩子都可以进入这所学校。多校划片，是指多个学校划定一个区域，简单来说，就是一个小区对应多个学校，户口在这个区域同时符合房产规定的孩子，入学时可以选择多个学校中的其中一所报名。如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收，如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。不少专家均认为，随着各区逐步推进多校划片，单纯依靠买房择校的办法将渐渐失效，以此将给高热的学区房“降温”。

　　对于有强烈需求的购房者，小编建议，要先了解清楚当地的入学政策，购房前向区教育局查询清楚招生政策，留意学校近几年的招生范围，不要盲目轻信开发商和中介的宣传；在购房前要摸清各个学校对学位的特别规定，一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，有的学校学位实行排名制，有的则看优先入户时间。

　　需要提醒的是，在签订房屋买卖合同前，可要求卖方到户籍部门查询出售房屋涉及的所有户口信息。同时确保房屋交易后，所有相关户口能够顺利迁出。最好在付清全部房款前确保原户口迁出，并且明确约定延迟迁出的违约责任。