房屋未办理过户是否影响执行过程中对房产的执行

　　毫无疑问，如果房屋买卖未办理过户是会有很大的风险的，是有很多的不确定因素的。那么，房屋未办理过户是否影响执行过程中对房产的执行呢？有什么案例介绍呢？下面将由找法网小编为大家详细介绍相关内容，希望对大家有所帮助。

　　以案说法--房屋未办理过户是否影响执行过程中对房产的执行？

　　案情简介：

　　2012年1月，许某、倪某为方便孩子上学欲在A地买房，后听说刘某有房出售，遂多次协商确定以36万元购买，待房产证办好后再办理手续。2012年1月16日，刘某取得涉案房屋的所有权证书后告知许某、倪某。2012年1月17日，许某与刘某签订《房地产买卖契约》，约定刘某将位于徐州市贾汪区A地房屋一套（建筑面积118平方米）出售给许某，价款36万元，一次付清，付款方式为现金。许某于当日上、下午分别交付给刘某20万元、16万元。刘某分别给许某出具了收条，并将房产证及钥匙一并交付。许某、倪某夫妻即入住涉案房屋，陆续交纳水费、电费、物业费和有线电视费用。因刘某尚未办理完该房屋土地使用证，故未能办理房屋产权过户手续。

　　2012年5月4日，解某与刘某民间借贷纠纷案件中，根据解某的申请贾汪区人民法院查封了该房屋。2012年8月7日，该房屋取得土地证后，许某到房管局办理过户手续，得知该房屋被法院查封，已经无法过户。

　　2013年4月1日，程某向贾汪区人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘某名下的价值8万元的财产，贾汪区人民法院受理后，于同日作出民事裁决书，查封了刘某名下的该房屋。程某在提出诉前保全后，遂提出诉讼，要求刘某给付借款8万元。贾汪区人民法院依法作出调解书。调解书生效后，刘某没有履行给付义务，程某于2013年8月向徐州市贾汪区人民法院申请强制执行。案件在执行过程中，许某、倪某提出执行异议，认为该房屋已由其购买并在此居住。遂提起诉讼要求判令：法院停止执行；确认原告对被查封房屋的所有权（房屋价值36万元）；刘某协助许某、倪某办理涉诉房屋的过户手续。

　　案件焦点：

　　1、许某请求对该房屋停止执行是否有事实和法律依据；

　　2、许某请求确认该房屋权属是否有事实和法律依据；

　　3、刘某协助许某办理该房屋的过户手续是否有事实和法律依据。

　　法院裁判要旨：

　　贾汪法院经审理认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于停止执行条件的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案，原告有权阻却执行的条件包括四项：1.原告与刘某之间存在真实有效的房屋买卖合同；2.原告已经支付全部价款；3.原告实际占有房屋；4.原告对未办理过户登记手续没有过错。诉讼中程某对购房协议书和收据的效力持有异议，但其不申请鉴定，也无证据推翻。而许某提供的《房地产买卖契约》系双方真实的意思表示，且已支付了全部价款并有相关证据予以佐证；程某认为许某与刘某之间有亲戚关系，系借住，但无证据推翻。可以认定许某于查封前已经实际占有该房屋；没及时过户是因未取得房屋的土地证，并非许某的原因。

　　不动产登记具有绝对效力，该房屋在房产管理机关登记所有人为刘某，尚未办理物权变更登记，故对许某在本案中提出的确认该房屋权属的诉讼请求不予支持。许某与刘某之间订立的《房地产买卖契约》系双方自愿签订的合同，办理房屋过户手续是刘某应当承担的房屋买卖合同的协助义务，刘某应当履行。

　　贾汪法院依法判决：停止对A地房屋的执行；驳回原告许某、倪某要求确认该房屋归其所有的请求；被告刘某于判决生效后三十日内协助原告许某、倪某办理房屋的过户手续。

　　法官后语：

　　本案处理重点主要在于确定房屋买卖的时间节点问题，且房屋买卖未办理过户手续是否影响执行过程中对房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于停止执行条件的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　具体到本案，许某与刘某之间订立的《房地产买卖契约》系双方真实的意思表示，且时间在法院查封、执行之前。许某已经支付了全部价款，并于查封前已经实际占有该房屋，对房屋未办理过户登记手续没有过错。程某的诸多辩称却无证据予以推翻上述事实，所以涉案房屋具有排除执行的实体权利，应当停止对涉案房屋的执行，刘某应当履行协助办理房屋过户手续的义务。

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