如果没有签合同买卖不破租赁有效吗

　　一、如果没有签合同买卖不破租赁有效吗

　　是没有效的；买卖不破租赁”是一条传统规则， 创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。在商事领域，承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营，在承租关系中其居住权利不需要保障。因此，这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照相关规定，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。

　　二、买卖不破租赁的法律适用是怎样的

　　为避免在不动产执行的过程中，债务人利用“买卖不破租赁”规则逃避执行，《民法典》第 405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵 押权的影响。”因此，不动产抵押权与利用权的顺位先后就依据登记与占有的先后确定，抵押权登记在承租人占有租赁物之后的，抵押权不得对抗租赁权，反之则抵押权优先于租赁权。

　　三、买卖不破租赁的适用有哪些瑕疵

　　（一）是否仅仅适用于买卖。

　　“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。

　　（二）是否适用于“动产”。

　　“租赁”，依民法典规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是如果所有权转移以交付为要件的动产，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此民法典中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。

　　（三）买卖不破租赁与抵押权竞合。

　　最高人民法院的相关司法解释规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。

　　（四）财产保全与租赁竞合。

　　财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

　　综上所述，虽然有“买卖不破租赁”的原则存在，但是其适用还是有一定的条件的，首先就是需要租赁合同的合法有效，经过了一系列的合法程序。以上就是找法网小编为您整理的如果没有签合同买卖不破租赁有效吗内容。希望对你有所帮助。