违约解除商品房买卖合同的违约金标准怎么确定
一、违约解除商品房买卖合同的违约金标准怎么确定
《中华人民共和国民法典》
第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
正常情况下已经签了商品房买卖合同后是不能随意解除的，但双方协商一致的可以签订商品房买卖合同解除协议，如果已经办理了备案登记，还需要到房管局取消备案登记。
二、破产管理人解除商品房买卖合同需考虑的因素
（一）商品房买卖合同的效力
实务中，房地产企业为了筹集建设资金，除合法预售行为外，往往还存在销售“图纸房”等大量违规销售行为。对于企业未取得商品房预售许可证明而签订的合同，无论购房人是否已经支付全部或大部分购房款，原则上都应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效，对该种商品房买卖合同以法律规定的无效合同的原则进行处理；
（二）商品房买卖合同是否属于双方均未履行完毕的合同
在认定商品房销售合同有效的情况下，管理人需主要判断该合同是否属于双方均未履行完毕的合同。需判断购房者及房地产企业的合同义务是否履行完毕，房屋是否完成交付，房屋是否完成产权变更等因素予以综合判断。
（三）合同解除或继续履行对债务人财产价值的影响程度
如何将债务人财产价值提升，提高债权清偿比例是管理人维护债权人利益的重要工作之一。如果继续履行合同可以有效增加债务人财产并使全体债权人受益，则管理人不应选择解除合同而应决定继续履行并及时通知对方，反之则应选择解除合同。管理人可本着债务人资产最大化的原则选择是否解除购房合同。
（四）是否有利于减少债务人纠纷或债务
对于购房人尚未支付全部或大部分购房款的合同，管理人不宜一概按照解除处理，而应根据重整实际需要决定是否解除。如果决定继续履行合同，并且继续履行不会降低债务人财产价值，反而可以有效减少纠纷或债务的，则可以遵循合同法鼓励和保护交易的立法本意，决定继续履行合同。
（五）购房合同是否具备继续履行的客观条件
三、解除《商品房买卖合同》协议怎么写
甲方：xx
注册地址：
负责人：
乙方：xx
住址：
身份证号码：
丙方：xx
注册地址：
负责人：
鉴于：
1、甲、乙双方于xx年 月 日签订了《商品房买卖合同》，合同备案号： ，购买了 号楼 单元层 号商品房;
2、甲、丙双方就xx项目签订了《收购协议》，丙方为乙方购房款的收款人;
3、因乙方购买的商品房未能按期交房，乙方要求退房。
现甲、乙、丙三方根据我国《民法典》及相关法律、法规规定，就解除《商品房买卖合同》及退款相关事宜，达成如下协议：
一、甲、乙双方同意解除备案号为： 的《商品房买卖合同》;甲方同意由丙方将乙方购房款共计 元退还乙方。
二、甲、乙双方同意，丙方具体退款方式及数额如下：
1、丙方将乙方已缴纳的首付房款 元直接退还乙方;
2、丙方将乙方已向银行归还的按揭贷款本金共计 元（从 年 月 日至 年 月 日乙方向银行归还的本金）直接支付给乙方;
3、经乙方贷款银行即中信银行西安分行同意，丙方向该银行归还截止 年 月 日乙方贷款余额共计 元，并由该银行出具提前还清贷款的书面证明。
四、乙方应将持有的上述《商品房买卖合同》原件及购房、收款收据及发票全部退还丙方销毁。
五、甲、乙、丙三方同意，由丙方负责办理原《商品房买卖合同》撤消抵押备案、合同注销等相关手续，甲方予以配合。在本条所述撤销及注销等相关手续办完后，向乙方退还本协议第二条1、2项所列款项。丙方承担由其自身原因造成撤销和注销手续无法办理的相关责任。
六、乙方承诺：本协议约定的解除合同及退款手续完成后，不再向甲、丙双方追究逾期交房的法律责任，并不再就原《商品房买卖合同》向甲、丙双方提出任何主张和要求。
七、因乙方退房造成丙方的损失，甲、丙双方根据《收购协议》的约定执行。
八、甲、乙、丙三方对本协议的内容均负有保密义务，不得向其他第三方泄露。任何一方违反本条约定造成其他方损失，其他方有权要求赔偿。
九、本协议经银行出具同意丙方代乙方提前还款的书面证明且经甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。
十、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份，具有同等法律效力。
甲方：
负责人（或授权代表）：
乙方：
乙方身份证复印件粘贴处
（置业顾问应签署：复印件经与原件核对，确认无误）
丙方：
（负责人或授权代表）：
签订日期：200 年 月 日
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