房屋买卖协议.卖家收了 定金 当初说是国有划拨土地 后来发现是集体土地 现在能不能退定金

集体土地房屋买卖合同的效力如何认定，　　由于《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《中华人民共和国土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。依据概括起来主要有以下两点：　　
1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。　　
2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。　　相关知识延伸阅读：北京市集体土地房屋拆迁的程序　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中，对拆迁人如何进行集体土地房屋的拆迁作了明确的规定。其具体程序可以概括为以下几方面：　　
1、用地单位取得房屋拆迁许可证，成为合法的拆迁人;　　
2、拆迁人向区、县房管局递交拆迁实施方案并经批准，其中，拆迁方案中必须包含项目基本情况，拆迁范围、拆迁方式，搬迁期限，委托拆迁和评估等内容，被拆除房屋及其附属物基本情况，补偿安置方式及其主要内容，拆迁补助办法以及其他应当在拆迁实施方案中明确的内容;　　
3、拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议，协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限以及违约责任等内容。如果没有达成协议，应当经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决;　　
4、经协议或国土局裁决后，拆迁人按照方案和协议实施拆迁及补偿安置事宜。

集体土地使用证能否买卖?　　　
一、农民集体所有土地所有证　　根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条，农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。　　可见，农民集体所有土地用于非农业建设的，才需要给使用权人发给土地使用证，发证机关为县级或者市级土地管理部门。　　
二、集体土地使用证能否买卖　　集体土地使用证是小产权证，原则上不允许买卖。国有土地才可以交易或买卖。　　《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”　　这一规定充分说明，我国实行土地公有制，即全民所有和集体所有。任何组织或个人只能依法取得土地使用权，不可能取得所有权，所以也就不存在买卖问题。

二手房交易手续已经完成，一般是不能退房的。但是对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。
比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备;房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。