最近四川泸州市新出关于房屋交易土地出让金标准的文件“泸市府发【2011】28号文”。文中将原来土地出让金计算的公式：“应缴出让金=?所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积×?出让年期修正系数”，中的“房屋垂直分摊土地面积”变成“房屋建筑面积”，合理吗？?文中将出让金标准和年期修正系数都进行了调整臂原来高出许多，?还把分摊面积改成建筑面积，老百姓很无奈也很悲催！！
2018-12-31 14:00:34
律师解答共有3条
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具体情况具体分析，例如，国有出让土地的使用权转让条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
3、建成的房屋必须有房屋所有权证书。 -
土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 -
开发商拿地需交纳土地出让金：
（1）地方政府出让一定年限（使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。
（2）土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。
（3）计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。
一般以楼面价来计算效益。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
