五月份通过房屋中介与房主签订了二手房买卖及居间服务合同，签合同时因为是刚交房不久，所以房主还没有取得房产证（有购房合同和契税发票），当时，房主口头答复大概6、7月就可以办好房产证，然后就可以过户。当时交了中介费、交房保证金和定金，都是中介拿着。然而现在了解到的情况是，房产证可能没有那么快办得好，可能要到明年年初或更晚，而且房开商也不同意通过更名的形式过户。
合同没有约定房主什么时候要办好过户，因此我们只能等房产证办好，这个时间实在无法确定，只能无限等待。房主又提出，可以现在开始由我们替他还月供，等得房产证了，我们再付首付办贷款，他们允许我们在得证前先行入住。
律师想请问您，如果我们替他付月供，先行装修入住，是否有很大风险？如果我们不同意这个方案，那能否起诉对方违约，买卖合同上写违约支付定金罚则或房款10%？还是我们只能等下去，直到对方得房产证？对方还说他们违约也不用赔偿，因为他们实际还没有拿到定金，是这样吗？还有什么其他办法吗？谢谢您。
2019-01-03 17:40:56
律师解答共有4条
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不是。居间合同不是买卖合同，其中约定的条款具有原则性特征。而在签订正式买卖合同过程中，很可能对交易中的一些细节无法达成一致，此时并不认为买方违约，双方合同解除时卖方应将定金返还。
为了防止将来为那些说不清楚的事发生不必要的麻烦，上海房地产律师建议在定金合同或居间合同中就将能明确的所有买卖条件约定明确。包括付款方式、过程，包括户口，包括违约金，包括户口等等。
太简单太含糊其辞的合同只会让别人钻空子。 有的客户可能会说，我签合同的时候，上面写的是意向金，不是定金，不用双倍返还。但是上海房地产律师发现，有的中介公司提供的《居间买卖合同》模板上，第一二行醒目处的确是写的“交纳多少意向金”，但在合同末尾不起眼处，会有一条“双方(或三方)同意意向金转化为定金”。
所以，上海房地产律师再次提醒大家，一定要仔细看清合同内容，以免以后后悔。 -
买卖合同特征：
1.买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。
是有偿民事法律行为。
2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。
是双务民事法律行为。
3.买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，当事人交付标的物属于履行合同。
4.买卖合同一般是不要式合同。
通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。
5.买卖合同是双方民事法律行为。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
