各位律师好！通过中介签订的房屋买卖合同中，约定了定金10万元为第一部分房款，其后还有卖方收到定金发生定金效力及适用定金罚则的条款，以及支付剩余房款的条件及时间。
请教一下，既然定金已经成为了房款的一部分，还能适用定金罚则吗？谢谢！
2019-01-04 04:51:14
律师解答共有4条
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当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。根据该原则，因第三人的原因违约不能免除违约责任，故也不能免除定金罚则。
因合同关系以外的第三人的过错，致使主合同不能履行的，在适用定金罚则后，受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。 定金是债的一种担保方式，当事人可以依据法律的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，给付定金的一方有权收回定金，或者将定金抵作价款;收受定金的一方不履行债务的，应当将双倍的定金返还给付定金的一方。给付定金的一方不履行债务的，则无权要求返还定金。 -
房屋买卖合同的效力认定《合同法》第八条规定：“依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解合同。依法成立的合同，受法律保护。”该条规定对合同依法成立后的法律效果——当对事人的法律约束力作出了规定。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条规定，对合同的生效要作了规定。上述两条规定，对合同的约束力与合同的效力(生效)进行了区分。
1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件：
(1)当事人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实：
(3)合同的内容合法。另外，不得违反《合同法》第五十二条的规定。
2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。因此，房屋买卖合同为要式合同。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
