1998年12月，原告福莱公司与被告方城房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同，合同规定，福莱购买方城50套住房，共8000平方米，总价款1000万元，于2000年12月交房。合同订立以后，福莱便向方城分两期支付了1000万元购房款，但至2000年12月，被告不能交房，原告要求退款，被告数次承诺延期偿还本金，并愿以月息8%向原告支付占用资金的利息损失，但每次到期，总要求延期。后原告因急需资金，被迫与被告签订《退款协议书》，约定原告福莱公司免除被告方城公司1000万元的利息、10万元本金，并不追究被告的违约责任，条件是被告方城公司必须于2001年12月30日前分三次归还原告购房款本金990万元。《退款协议书》第二条规定了被告归还部分本金的期限，“即2001年6月30日前退购房本金人民币500万元；2001年9月30日前退购房款本金300万元；2001年12约0日前归返余下全部本金190万元”，但直到2001年11月10日，被告仍未按照合同中规定的期限清偿任何一笔债务。原告了解被告正在兴建一栋商品房大楼，已经竣工，并早已公开出售，且本地的房价也大幅度上涨，原告便于2001年11月10日在法院提起诉讼，请求撤销《退款协议书》，要求被告按原购房合同交付房屋，并承担违约责任。
问：1.原告是否有权撤销该《退款协议书》，说明理由。
????2.原告能否要求被告交房，说明理由
2019-01-16 13:20:21
律师解答共有4条
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1、买受人一般违约，出卖人仅能要求承担违约责任等使合同继续履行
实践中，很多房屋买卖出卖人和中介人员不能区分一般违约和根本违约，误认为买受人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同。而实际上，如果买受人违约，但只构成一般违约，且买受人愿意并且能够继续履行，特别是买受人已经履行合同的主要部分，出卖人不能行使要求解除合同，应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。
2、买受人根本违约，出卖人方可解除合同
买受人出现根本违约时，出卖人获得合同解除权，有权解除合同并要求买受人承担根本违约的违约责任。
但如果出卖人在具有合同解除权情况下，继续接受买受人的履行，应视为出卖人以实际行为放弃了其所具有的解除权。从防止滥用解除权的角度，一般不宜认定出卖人可要求解除合同。 -
商品房买卖中，经常会出现一房两卖、无证售房、出售已抵押商品房等欺诈行为，严重损害了买房人的合法利益，所以，最高法院对商品房买卖过程中的欺诈行为进行了明确规定，并对欺诈一方作出严厉处罚。《合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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