买二手房，卖家办房产证两年多。我要过户得交房屋不动产税，卖家说不想交税签一份协议即可。这样有法律效力吗

首先，要签订房屋买卖合同或购房合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面转让合同。

合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号)，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

其次，应当办理房屋过户手续。办理房产过户手续的程序如下：

1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复；

3、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；

4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

5、由房地产管理部门核发过户单。

在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书：①房屋权证书; ②买卖合同(原件); ③双方当事人身份证原件及复印件; ④房屋权登记申请书(收件窗口领取)。

新政策下买二手房怎么约定如何交税费，　　
一、税费谁交、怎么交提前约定　　国家宏观调控释放出售二手房将按差额20%征收个人所得税的信号，对于这一新增的高额税费，税费承担部分经常产生二手房交易的纠纷。在二手房买卖合同中，一般没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算(个人所得税为核定价的1%或
1.5%)，以往出现房价上涨后，便出现业主要求买方按差值20%的方式，承担由此增加的少则十余万元多则数十万甚至上百万元的税费，以此达到胁迫买方放弃购买的案例。　　建议：这种案例在新‘国五条’出台后集中爆发。购房者务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。　　提醒：对于一些符合免税条件(如5年以上家庭唯一住房)的房屋，房价上涨后，有业主拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。购房者可在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。　　
二、规避限购、限贷方式有风险　　对于“阴阳合同”、“借名购房”、“裁决过户”等规避限购、限贷措施的交易方式，律师表示，均存在巨大的风险。　　所谓“套贷”就是买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行以求获得审批贷款更多的行为。此前出现过当房价上涨时，业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。　　建议：
1、即便业主配合也不要为了多贷款而向银行递交“阴阳合同”，深圳二手房律师团已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。　　
2、此外，当买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以过户到其指定人名下，这即为“借名购房”。这种行为的风险是，如届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷等。　　提醒：
1、对于买方而言，购房前要确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》;对于业主来说，不以自己名义购买的买方或不符合购房条件，或不符合贷款条件，或炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方;对于被借名者来说，存在另行购房资格及贷款受限、实际业主逾期还款自身信用受到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。　　
2、还有一种情况是买方不具备购房资格，便与业主虚拟债务，将业主诉至法院，等候判决以房抵债。这容易出现中途交易双方反悔或裁决过户受阻等情况。虚拟诉讼裁决过户属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。　　
3、购买学位房前，务必走访教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，并在合同中明确约定，一旦没有学位，可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。同时，赎楼本是业主的义务，但买房为节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼(贷款为业主赎楼)，这种行为也易产生纠纷，建议购房者宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。　　相关知识阅读：购买二手房注意事项有哪些　　第一，下定金时要明确议价期限。下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。　　第二，注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。　　第三，签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。　　第四，付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。　　第五，收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

房产证过户交易的整个过程大致分以下几个阶段：　　
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。　　
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。　　①商品房　　购买超过5年、住房面积低于144平方　　
1.5-2%契税+
0.1%印花税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费　　购买超过5年、住房面积超过144平方　　3-4%契税+
0.1%印花税+
5.5%营业税(差额)+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图?　　证费　　购买超过5年、住房面积超过144平方　　3-4%契税+
0.1%印花税+
5.5%营业税(差额)+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费　　购买未满两年、住房面积低于144平方　　2%契税+
0.1%印花税+
5.5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费　　购买未满两年、住房面积超过144平方4%契税+
0.1%印花税+
5.5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费工商合同鉴证费：房屋价值20万以下50元，20万-50万之间100元，50万-100万之间200元，100万以上300元。　　②、房改房　　2%契税+
0.1%印花税+1%土地收益金+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费　　经济适用房：(住房面积低于144平方)享受面积部分5%土地收益金+2%契税+
0.1%印花税+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费经济适用房：(住房面积超过144平方)　　享受面积部分5%土地收益金+4%契税+
0.1%印花税+
5.5%营业税(差额)+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费工商合同鉴证费：房屋价值20万以下50元，20万-50万之间100元，50万-100万之间200元，100万以上300元。4%契税+
0.1%印花税+
5.5%营业税(差额)+200元登记服务费+10元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费工商合同鉴证费：房屋价值20万以下50元，20万-50万之间100元，50万-100万之间200元，100万以上300元。