法律问答

房主与开发商只签订购房协议,没有正式的购房合同和房照,我要购买这套房,想要更名,是否涉及到税费问题

2019-02-17 23:33:22
律师解答共有4条
  • 一购房合同可以更名。
    (一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案,那么购房合同是可以进行更名的。
    (二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记,但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。
    (三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记,而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,合同备案后不能通过更名来进行交易。购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。因此购房合同是有效的法律文书,合同能否更名要依据相关的法律法规。
  • 购房者欲变更买受人名称或增加买受人的,应首先与开发商协商变更合同,如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。如果购房时采用了一次付款方式则址分容易办理,如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式付款,则办理起来比较麻烦。可按以下办理:如果该商品房未竣工验收,则可以更名,但要到市有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。
    二、预售登记后购房人要求更名的,具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系),可在预售合同上更名,办理时应出具经公证的亲属关系证明,其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理,即由原买受人提出申请,撤销合同备案后重新签订购房合同。实践中,开发商要收取一定比例的手续费,一般为1%。同时,如为更名而非增加新的买受人与原买受人共同购房,则新的单独的买受人应符主体资格条件,如已成年等。
  • 卖房方(甲方): 身份证号码:
    购房方(乙方): 身份证号码:
    关于乙方向甲方购房事宜,双方经协商,达成协议如下:
    一、甲方将其拥有独立产权的位于XX市XX区的房屋(房屋所有权证编号:XXXXX,建筑面积XXXX平方米)以人民币XXX仟XXX佰XX拾XX万XXX仟XX佰X拾XX元整(¥XXXX元整)出售给乙方。 已方愿意以上述价格向甲方认购该房,并以购得的上述房屋向中国XXX银行XXX分行申请购房抵押贷款。
    二、甲方承诺:
    1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备查核。
    2、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。
    3、保证该出售房屋未予出租。因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。
    4、自签订本协议起,保证将该房屋按约定价格售给乙方,期间不得反悔或将房屋出售给第三人。
    5、按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。
    6、在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
    三、乙方承诺:
    1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核,并依规定支付费用。
    2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋,并及时将贷款所得支付甲方之售房款。
    3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。
    4、按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。
    5、在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
    四、本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准,则甲、乙双方可以解除本协议。
    甲方若向乙方收取定金,应如数退还给乙方。
    五、如果贷款银行批准的贷款金额不足申请贷款额的70%,则乙方有权解除本协议。否则,乙方应履行本协议的有关规定。
    六、违约责任
    1、如果甲方违约,拒绝将房屋出售给乙方,应向乙方赔偿因此受到的损失。
    2、如果乙方违约,贷款申请获准后没有向甲方购买房屋,应向甲方赔偿因此受到的损失。
    七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
    八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
    九、本协议壹式肆份,双方搁执壹份。有乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。
    十、特别约定:
    甲方:                 乙方:
    甲方授权代表签字(盖章):      已方授权代表签字(盖章):
    电话: 电话:
    签订日期: 年 月 日     签订日期: 年 月 日
  • 签购房协议要注意什么事项?   在签协议前,应向开发商了解一些必要的信息,如:土地产权是划拨还是出让,这关系到日后商品房是否可以自主买卖;   该房产(包括土地使用权)有无抵押;开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。对《购房协议》条款有异议的,要当场提出修改;   此外,要慎交定金。
    1、在交付定金前,要考虑自身的条件,如家庭成员是否同意购买此处房产;   
    2、近期内是否能筹集购房首付款;   
    3、如果选择贷款的,应先查询自己的信用情况,了解自己能获得多大的贷款额度,从而选择对自己有利的付款方式;   
    4、商定违约责任,商定由于第三方原因导致协议无法履行时,定金该如何处置等。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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