二手房买卖中，因为房屋涨价，房东违约，怎么样可以让继续履行合同。

《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条款中所说的通知、协助和保密的义务，就是当事人履行合同时的附随义务。
附随义务是本世纪合同法发展的一项突破。在附随义务理论产生之前，当事人只履行合同中约定的义务，没约定的就不履行。　　而附随义务扩大了合同当事人的义务，即这些义务即使在合同条款中没有规定，当事人也必须遵守和履行，否则就违背了民法的基本精神诚实信用原则。

《房地产买卖合同》的解除条件：　　
1、当事人协商一致解除;　　
2、约定的解除条件成就;　　
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;　　
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;　　
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;　　
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;　　
7、一手商品房的特别规定：　　1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;　　2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;　　3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;　　5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;　　6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;　　7)面积误差比绝对值超过3%的;　　8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;　　9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;　　10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;　　
8、法律规定的其他情形。

房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金。　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。
但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。
只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。　　违约金是否不能超过合同总金额的20%　　在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。
很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。
违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。　　既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。
因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。
　　以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。