法律问答
北京海淀回迁房有回迁协议。几年前我卖了,现在房产证可以办了。因为房价涨了几倍。我能违约吗,违约条款是双倍赔偿。我能把房子要回来。或者要求多要点钱在给他过户呢
2019-04-17 11:09:27
律师解答共有4条
买了房产后,出现违约的情况很多,需要具体情况具体分析。比如:房产
买卖合同
违约赔偿问题。当遇到违约时提出要适用减少或增加
违约金
的主张,必须具备下列条件:
1、商品房买卖
合同
中必须有约定的违约金条款;
2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低;什么是过高或过低,在下文中讨论。
3、要有合同一方当事人请求;不请求则一般不处理,但也有法官依职权裁判的实例。
你好,回迁房就是发展商
征收
土地时,赔给回迁户的房子。每个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样,都有房产证,有房产证的回迁房是可以上市交易的。只有购房合同而没拿到房产证的回迁房,无法上市交易。在银行办理房屋按揭贷款的时候,实际上是将可以上市交易的
房屋抵押
给了银行,所以个人住房按揭贷款的抵押物一般要求为普通商品房。政策性住房及已购公房由于涉及再上市的税费不缴等政策限制,一般银行不接受以此进行抵押。回迁房如果想办理按揭贷款必须具备以下三点:
1、必须出示回迁协议来证明该回迁房性质是否受到政策限制
2、回迁房必须五证齐全
3、回迁房必须已经拿到房产证,仅有回迁证是不能贷款的银行才会再根据房主提供的其他材料来办理后续贷款手续,但无论是银行贷款还是民间贷款,回迁房的价值评估一般不会太高。
根据《合同法》等相关法律:
1、不可以采取其他强制措施清除租户。
2、你可以书面要求卖方在一定期限内履行交房义务,如果买卖合同约定了逾期交房的
违约责任
,比如说违约金等,可以要求卖方承担违约责任。
3、由于买卖合同约定的交房时间是在过户前,但卖方没有履行合同义务,在卖方没履行合同义务的前提下你扣了对方房款,作为合理抗辩,不构成违约。
4、如果卖方还不履行义务,及时向法院起诉要求卖方交房,同时要求卖方承担违约责任或支付逾期交房期间占用房屋的租金损失。
根据《商品房买卖解释》18条的规定,开发商逾期不办理房产证时,应当承担赔偿责任,具体赔偿数额的计算方式是:
1、支付约定违约金,按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定;
2、赔偿损失,该责任形式适用于买受人损失数额确定,且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形;
3、没有约定违约金或者损失数额难以确定的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。
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