您好 双方已经签订二手房协议，定金交了三万元，约定半年以后交易，在四个月后，卖方反悔不想卖了，此时房价已涨，请问买方如何维权，谢谢
2019-05-21 12:56:51
律师解答共有4条
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《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”由于我国《合同法》规定的定金是违约定金，它与违约金在目的、性质、功能等方面都有相同性，因此在许多情况下两者不能并用，否则，不仅将会给违约方强加过重的责任，而且责任后果与违约所实际造成的损失相比相差很大，也是不合理的。
所以在当事人既约定了违约金又约定了定金的情况下，应当允许并且只能由守约方选择一种对其最有利的责任形式，而不能两者都同时选择适用。 -
迟延履行合同或者其他违约行为引起纠纷，适用定金罚则。在实际生活中，买方或者卖方可能会出现延迟履行合同的情况，通常这样的延迟行为会对另一方带来影响，因而产生纠纷，所以如果当事人一方延迟履行合同的，应当按照延迟履行部分所占合同约定的比例，适用定金罚则。
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一、怎样签订二手房三方协议 二手房三方协议也叫二手房买卖三方协议，是在二手买卖过程中，由购房者、房屋中介、房屋出售人直接签订的房屋买卖协议，是一份法律关系较为复杂的合同，既包含了房屋买卖合同的内容，又包含了居间合同的内容。如果买卖一方违约，稍不慎就要支付佣金、违约金等费用，造成重大损失。 怎样签订二手房三方协议：
1、审查合同签订主体是否适格。应明确其是否为该房屋的唯一所有人，如果该房屋还有其他共有人，则签订买卖合同时须有其他共有人的签字或书面的同意声明，该房屋是否存在查封、抵押情形，上述情况买受人可通过查看房屋房产证原件及到房管部门查询等方式进行确认。
2、协议内容应具体、明确。在协议中，应对房屋的位置、面积、价款，付款方式，税费承担方式，交付期限，过户时间，违约责任，争议的解决方式等内容进行明确约定，特别对于贷款尚未还完的房屋交易，在合同中应着重对贷款还款事宜以及房屋过户进行详细约定。
3、一旦出现违约情形影响协议履行的，应尽快采取相应措施将损失降至最低限度。
4、中介方的违约责任。买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。
二、二手房买方应注意什么
1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。
2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。
3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。
7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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