律师您好，想咨询一下公产房遗产问题 ? 我奶奶今年8月份去世，留有一间公产房。 家庭成员状况如下： 我爷爷多年前已去世。 我奶奶有子女4人，我父亲和三位姑姑。我父亲已去世，三位姑姑健在。 ? 由于我奶奶已去世，现三位姑姑想将承租人变更为她们其中一人， 商议的结果是此房等拆迁后房款4人平分 问题如下： 1、? 承租人必须现在变更吗？可不可以等拆迁时再变？ 2、? 如果承租人变更后，将来拆迁款她们不按现在商议的结果将款项平分，我有权起诉她们吗？ 3、? 如果变更前私下签订协议约定将来拆迁款平分，这种协议在法律上有效吗？或者可以公正吗？ 4、? 如果继承人变更后，变更后的继承人有没有私自处置房产的权力（如出售或者过户给他人），此种情况如何维权？
2019-06-08 22:06:54
律师解答共有2条
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商品房不符合交付条件的处理
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。 -
可起诉处理，准备以下材料：1，起诉状，弄清楚对方的基本登记信息，可以自己写也可以找律师代写；并按对方当事人人数复印副本；2，准备证据，你的身份证原件及复印件一份、和对方发生纠纷的所有对你有利证据及复印件、及其他可能对你有帮助的证据及证人名单等3，带上诉讼费；到法院立案庭立案。第一百零九条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。第一百一十条起诉状应当记明下列事项：
（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）诉讼请求和所根据的事实与理由；
（三）证据和证据来源，证人姓名和住所。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
