律师您好，想咨询一下公产房遗产问题 我奶奶今年8月份去世，留有一间公产房。 家庭成员状况如下： 我爷爷多年前已去世。 我奶奶有子女4人，我父亲和三位姑姑。我父亲已去世，三位姑姑健在。 由于我奶奶已去世，现三位姑姑想将承租人变更为她们其中一人， 商议的结果是此房chaiqian后房款4人平分 问题如下： 1、 承租人必须现在变更吗？ 2、 如果承租人变更后，将来拆迁款她们不按现在商议的结果将款项平分，我有权起诉她们吗？ 3、 如果变更前私下签订协议约定将来款项平分，这种协议在法律上有效吗？或者可以公正吗？ 4、 如果继承人变更后，变更后的继承人有没有私自处置房产的权力（如出售或者过户给他人），此种情况如何维权？
2019-06-09 08:14:49
律师解答共有2条
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关于买卖房屋的税收问题，税法规定很明确的，个人普通住房5年以内营业税全额计征（转让房产的金额5%），5年以上的免交营业税；如果是非住房，房子是购买或抵债得到的话，差额计征营业税；印花税免征；个人所得税按照转让财产所得提出必要费用后按照20%计征个人所得税。
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《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（二）》第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”如果父母没有明确表示赠与一方的，拆迁安置房属于夫妻共同财产。
（1）婚前一方个人承租的公房，婚后被拆迁，拆迁安置房产权登记在夫妻一方名下的情况
如果被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的，依据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答
（1996）》，此种拆迁安置房属于婚前个人承租婚后购买的情况，应认定为夫妻共同财产。
（2）婚前一方父母承租的公房，婚后被拆迁，拆迁安置房登记在夫妻一方名下的情况
被拆迁房是夫妻一方父母承租的公房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应以认定为夫妻共同财产。原被拆迁私有住房的评估价值可参考最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（二）》第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
