想买二手的商品房，高层210平方，但要两年后才能过户，想问下有什么办法能将风险降至最低？能不能跟房东既签购房买卖合同，同时也签一份租房合同20年的，防止房东在两年内将房卖给别人，以购房合同为主，辅以一些相关约定，可行吗？相关约定怎么草拟？谢谢问题补充：现在房款全付清给了房东，两年后才过户，违约金最高可以约定多少？可以是房价的两倍吗？还有如果房东有民间借贷，没有偿还能力怎办？
2019-07-02 09:35:00
律师解答共有2条
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违约金可分为法定违约金与约定违约金。
法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;
约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。
如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。
如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
违约金没有规定的比例，双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容，如开发商延期交房，其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。
一般涉及到开发商违约的内容，赔偿的比例就较低。司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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