房子首付交完,房管局已经备案，但还没办贷款,想退房,房管局不给退怎么办

首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据中国人民银行制订的《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。

抵押房屋贷款条件首先要满足下面的贷款必备条件： 　　办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。
具体要求如下： 　　
1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。 　　
2、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。 　　
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。 　　
4、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入 　　
5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。 　　
6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押 申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。 抵押房屋贷款条件的另外要求： 　　
1、贷款额度最高比例为房屋评估值的70%，最高贷款额可达1000万； 　　
2、贷款利率执行银行基准利率和银行基准利率上浮10%，年限最长可达十五年； 　　
3、可随时提前还清当次贷款，并可多次循环使用。

贷款买房时因开发商违约要求退房的，房屋的贷款应由申请人（贷款人）偿还，但是开发商违约的，申请人可以另行其追偿：
(1)按揭贷款合同的订立虽然是以商品房的买卖合同有效成立来做为前提条件的，但是购房者跟贷款银行两者之间是一种借贷的关系；
(2)而与开发商之间则是一种房屋的买卖关系，虽有两者都关系，但完全是两种独立法律关系(两者的合同双方是不一样的)。