法律问答

管理公司租的房子,房租还没有到期,房东追我就行吗?主要的房东公司没有继续把房租交给房东

2020-01-24 11:05:58
律师解答共有4条
  • 一般情况下,出租人和承租人都不能随意终止合同。但在一定条件下,双方可提前终止合同,对于承租人来说,为保护自己的权益,应了解出租人提出提前终止租赁合同须具备的条件或理由,主要有:
    1:承租人未经出租人同意,擅自将住房转租、转让和转借给他人;
    2:承租人利用承租的住房从事非法活动,危害社会的公共利益;
    3:承租人不遵守合同规定,拖欠房租和水电等费用累计达6个月;
    4:承租人违反合同规定,不经出租人的同意擅自改变住房用途;
    5:承租人严重损坏住房或住房内的设备、设施而拒不维修和赔偿的;
    6:出租人因事先无法预料到的事情而必须收回住房自住;
    7:出租的住房由于地震等原因发生重大损坏,威胁居住者的人身安全,且由房管部门书面证明应该改建。

    作为承租人,在以下情况下亦可解除合同,但应事先通知并与出租人协商:
    1:租赁的住房发生重大损坏甚至有倾倒的危险,而出租人拒不维修;
    2:承租人在租赁该住房期间,已建成或购买了自己的住房,不需要再居住;
    3:承租人的工作单位迁离城市或新的工作单位距离租赁的住房很远,交通不便,需要重新租赁住房。
    值得一提的是,承租人由于第一条原因提出终止租赁合同时,不需给出租人补偿,承租人由于后两条原因需要终止合同的,要给予出租人适当的补偿。
  • 定期租赁不管是一年,还是三年五年甚至二十年,都涉及一个合同到期后是否续约,如何续约的问题。

    1、 任何一方都没有当然的续约权。

    我经常会碰到有的承租人,在原租赁合同到期后想续约却被出租人拒,认为出租人不愿续约侵犯了自己的权利,问律师有没有办法维权。
    这种承租人往往是用租来的房子经营,生意还不错,合同到期当然不愿意轻易换地方。

    碰到这种情况,让律师很无奈,因为从法律上看,既然约定了期限,就必须认识到这个期限对双方是有约束力的,到了期限后,自己还能否继续使用,能否续约,不是自己一方能决定的,另一方完全有权拒绝续约,甚至不需要什么合理的理由。

    2、 法律上不存在优先约续权.

    有很多承租人认为自己当然享有一个合同到期后相比其他承租人的优先承租权,而实际上,法律上是没有规定承租人的这个权利的,如果想拥有这个权利,必须得在合同中作明确约定.而且,优先也仅仅是同等条件下的优先.

    3、 承租人可以采取合理的措施,避免续约问题可能造成的损失。
  • 承租人一般不可以将租的房子再次出租:
    《办法》规定,承租人有下列行为之一的,应当退回租房。
    申请人擅自转让、转借、出租或者调换所承租住房的;
    改变所承租住房用途的;
    擅自或违法装修承租住房,拒不恢复原状的;
    在承租住房内从事违法活动的;
    无正当理由连续6个月以上闲置承租住房的;
    连续拖欠租金3个月或承租期内累计拖欠租金6个月的;
    其他违反法律、法规规定的行为。
  • 《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定,“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。  租赁权虽然是债权,但为平衡当事人利益,兼顾经济上保护弱者,该权利被物权化,在一定条件下可以对抗所有权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋,买方取得房屋所有权;但承租人有权基于租赁合同继续使用,直至租赁期届满为止,其对于房屋的使用权不因买卖而受影响,此即法律上的“买卖不破租赁”原则。  “买卖不破租赁”原则的构成要件如下:
    1、房屋在租赁期间发生所有权变动,新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说,须取代原所有权人而成为新的出租人。
    2、房屋所有权发生了变动,变动原因不仅包括买卖,也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合,租赁合同继续存在,除非承租人有终止租赁合同的意思表示,租赁合同的内容除主体变更外,其他内容不变。同时《合同法》第230条规定,房屋所有人出卖出租房屋,要提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则,不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”此外,租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款,“未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”,因此若未约定租期,房主可在合理期限内要求承租人搬迁。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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