你好。我签署了认购协议，首付款50万元(首付款未完成，剩余的13万元签署了承诺书，表示我违反了商品房销售合同。需要支付高达10万元的违约金)。请问这里的认购协议是否等同于商品房销售合同？求你了求你了。非常感谢！
2020-01-26 09:27:04
律师解答共有4条
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1、约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
2、商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 -
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国的《民法通则》、《合同法》。 其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。 其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为： 第
一、行为人具有相应的民事行为能力; 第
二、意思表示真实; 第
三、不违反法律和社会公共利益。 由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生承当违约责任法律的后果。 -
商品房买卖合同主要包括以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。 需要注意的事项
一、当事人名称或者姓名和住所 这一条款主要确定谁是卖方、谁是买方，也就是确定谁是合同当事人，一旦发生纠纷进行诉讼，要据此来确定原被告的诉讼主体资格。在该条款中，一定要写明卖方的名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、卖方的联系方式等，购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。一定要注意卖方的名称、注册地、法定代表人等相关信息与工商登记是否一致，卖方的名称与公章是否一致。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
