四川某一个村的旧房待拆迁，我们的房也属于拆迁范围。该房是1994年我父亲购买，并且正规过户的，手里有红本的房产证以及绿本的土地证，是小产权房，是农民自留地上自己盖的房。土地面积75平米，一楼一底，建筑面积大约120平米。
拆迁办的人员自称是统征中心的，属于东兴区政府管理。统征中心说由于我父亲的户口不在这个村，不能同当地农民享受相同的赔付方案。我们跟邻居了解到的情况：当地农民的赔付方案，是根据房产的面积，拿到同等面积的新房。
给我们的赔付方案是，对我父亲的房收购，然后容许我们以优惠价格购买新房。收购价格是大概450元/平方米，优惠购买价格大概是1500元/平方米（据他们说新房的市场价格是5000元/平方米）。而且由于目前户口簿上只有我父亲一个人，只能最多换购一房一厅，70平方米左右。这样收购价格是450*120=54000，购买价格是1500*70=105000，再加上一些别的补偿，我们还需要补缴4万多元。
从统征中心的态度、以及各方面收集的信息来看，目前给我们的这种方案，对我们来说是比较吃亏的，应该是有回旋和谈判的余地。
我们想咨询的是：
1、依据户口来区分补偿方案，统征中心这样做是否符合规定。
2、如果我们坚持我们的赔偿方案，双方无法谈到一致，会不会遭到强拆。
3、小产权房在补缴土地的地价以后，其权益是否可以更加有保障
4、这种情况是否可以委托当地的律师来谈？
2018-09-09 15:15:53
律师解答共有3条
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一、成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积 -
在房屋买卖过程中，拆迁房的房产证涉及情况比较多，需要具体情况具体分析。比如，拆迁安置房什么时间能拿到房产证？正常情况下：
1．交房以后三个月内可以办妥房产证。
2．持购房合同和安置协议以及身份证等要件，到房产交易中心办房产证。
3．缴纳房价
1.5%的契税和
0.05%的印花税，此外是小额的手续费和杂费。
4．按照办证窗口的承诺领证，一般是一周左右，具体时间就在领证通知书上。 由于拆迁安置房的所有权一般归属当地或区域房管所（也许现在有些地方的称谓变了）所有。那么房产证是需要通过房管所来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例（大概是70%左右，不一定符合你那里的具体情况）缴纳费用，然后办理产权证，但是大都没有分户的土地使用证。 -
征地补偿标准：
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
