四川某一个村的旧房待拆迁，我们的房也属于拆迁范围。该房是1994年我父亲购买，并且正规过户的，手里有红本的房产证以及绿本的土地证，是小产权房，是农民自留地上自己盖的房。土地面积75平米，一楼一底，建筑面积大约120平米。
拆迁办的人员自称是统征中心的，属于东兴区政府管理。统征中心说由于我父亲的户口不在这个村，不能同当地农民享受相同的赔付方案。我们跟邻居了解到的情况：当地农民的赔付方案，是根据房产的面积，拿到同等面积的新房。
给我们的赔付方案是，对我父亲的房收购，然后容许我们以优惠价格购买新房。收购价格是大概450元/平方米，优惠购买价格大概是1500元/平方米（据他们说新房的市场价格是5000元/平方米）。而且由于目前户口簿上只有我父亲一个人，只能最多换购一房一厅，70平方米左右。这样收购价格是450*120=54000，购买价格是1500*70=105000，再加上一些别的补偿，我们还需要补缴4万多元。
从统征中心的态度、以及各方面收集的信息来看，目前给我们的这种方案，对我们来说是比较吃亏的，应该是有回旋和谈判的余地。
我们想咨询的是：
1、依据户口来区分补偿方案，统征中心这样做是否符合规定。
2、如果我们坚持我们的赔偿方案，双方无法谈到一致，会不会遭到强拆。
3、小产权房在补缴土地的地价以后，其权益是否可以更加有保障
4、这种情况是否可以委托当地的律师来谈？
2018-09-09 15:16:52
律师解答共有3条
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面积如果和房产证不合
1、按照商品房买卖合同约定的处理。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.
3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。
5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。
6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。 -
在房屋买卖过程中，拆迁房的房产证涉及情况比较多，需要具体情况具体分析。比如，拆迁安置房什么时间能拿到房产证？正常情况下：
1．交房以后三个月内可以办妥房产证。
2．持购房合同和安置协议以及身份证等要件，到房产交易中心办房产证。
3．缴纳房价
1.5%的契税和
0.05%的印花税，此外是小额的手续费和杂费。
4．按照办证窗口的承诺领证，一般是一周左右，具体时间就在领证通知书上。 由于拆迁安置房的所有权一般归属当地或区域房管所（也许现在有些地方的称谓变了）所有。那么房产证是需要通过房管所来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例（大概是70%左右，不一定符合你那里的具体情况）缴纳费用，然后办理产权证，但是大都没有分户的土地使用证。 -
征地补偿标准：根据《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
