我们是有限责任公司，公司董事会擅自与开发者签订了土地转让协议和不动产建设协议。 其他股东不知道，建设协商公司和股东不分利益。 董事会和开发商签订的协议是否有效？

根据公司法规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。　　股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。　　经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。　　公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
1、首先看公司章程对股权转让是否有规定；
2、如果章程没有规定，可以要求转让给对方；
3、如果对方不同意转让给外人，也不同意购买你的股份，你可以在书面通知对方后，满三十日未答复的，视为同意转让，你可以转让股份给公司外的人。

转让方(甲方)：　　受让方(乙方)：　　甲乙双方经过友好协商，就甲方持有的ls__ls___有限责任公司股权转让给乙方持有的相关事宜，达成如下协议，以资遵守：　　
1、转让方(甲方)转让给受让方(乙方)ls__ls__ls____有限公司的%的股权，受让方同意接受。　　
2、由甲方在本协议签署前办理或提供本次股权转让所需的原公司股东同意本次股权转让的决议等文件;　　
3、转让价格及支付方式、支付期限;　　
4、本协议生效且乙方按照本协议约定支付股权转让对价后即可获得股东身份;　　
5、乙方按照本协议约定支付股权转让对价后立即依法办理公司股东、股权、章程修改等相关变更登记手续，甲方应给与积极协助或配合，变更登记所需费用由乙方承担;　　
6、受让方受让上述股权后，由新股东会对原公司成立时订立的公司章如果协议等有关文件进行相应修改和完善，并办理变更登记手续;　　
7、股权转让前及转让后公司的债权债务由公司依法承担，如果依法需要追及股东承担赔偿责任谨连带责任的，新股东按持股比例承担相应责任。转让方的个人债权债务仍由其享有或承担;　　
8、股权转让后，受让方按其在公司股权比例享受股东权益并承担股东义务;转让方的股东身份及股东权益丧失;　　
9、违约责任：如因乙方不按期、依约支付股权对价，导致股权转让不能实现或迟延变更的，则ls__ls__ls__ls__ls______，如因甲方不配合办理变更登记手续，导致无法使新股东享受股东权益，则ls__ls__ls__ls__ls__ls__ls_____。　　
10、本协议变更或解除：ls__ls__ls__ls__ls______.　　
11、争议的解决：ls__ls__ls__ls__ls__ls__ls__ls__ls__ls__ls______　　
12、本协议正本一式四份，股权转让双方各执一份，公司存档一份，报工商局备案登记一份。　　
13、本协议自双方签字之日起生效。　　
14、其他事宜由双方另行协商解决。　　转让方：受让方：　　年月日年月日

根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。
物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
土地作为不动产，其出让适用上面的规定。还可以根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决纠纷。