以房屋买卖合同作为抵押担保,作为民间借贷,该买卖合同成立吗？

个人住房贷款一般采用抵押、质押、保证和抵押质押加保证四种担保方式。　　抵押贷款方式是指贷款银行以借款人或第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款发放贷款的方式。　　下列物品可以作为个人住房贷款的抵押物：　　
一、抵押人所有的房屋和其他地上定着物;　　
二、抵押人依法取得的土地使用权;　　
三、贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。　　质押贷款方式是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款银行占有。　　贷款银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。　　下列有价证券可作为个人住房贷款的质押物：　　
1、凭证式国库券　　
2、国家重点建筑债券　　
3、金融债券　　
4、AAA级企业债券　　
5、存单等有价证券　　保证贷款方式是指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人或个人作为保证人而向其发放贷款的方式。法人和个人均可为个人住房贷款提供保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户;保证人是个人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在银行存有一定数额的保证金。　　抵押质押加保证贷款方式是指贷款银行在借款人或第三人提供抵押质押的基础上，同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

根据我国《担保法》规定房地产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。不办理抵押登记，有可能导致抵押无效。同时，由于不办理登记，房管部门屡屡发现，在民间个人借贷中有制作假房产证交付债权人作为担保的。　　总之，在民间借贷中设立房产抵押登记，可以稳妥、便捷、高效地保障民间借贷中出借人债权的全部实现，在打消出借人放款投资顾虑的同时，又满足借款人借款的紧迫性要求，不失为一种适用于现阶段民间借贷的有效担保方式。　　申请民间借贷涉及的房产抵押登记，应向登记机构交验以下材料：　　⑴房屋他项权利登记申请书;　　⑵房屋权属证书、国有土地使用权证;　　⑶借款、抵押合同;　　⑷抵押双方当事人的身份证明;　　以共有房屋设立抵押的，还应提交其他共有人同意抵押的书面证明及其身份证明;抵押人不是债务人的，还应提交债务人身份证明;　　
三、对符合下列条件的抵押权设立登记申请，登记机构应当予以登记：　　
(一)申请人是抵押合同的当事人;　　
(二)抵押人是登记簿或房产档案记载的房屋所有权人;　　
(三)申请登记的房屋与登记簿或房产档案的记载一致;　　
(四)不存在法律法规规定的不予登记的情形。　　
四、自然人申请民间借贷涉及的房产抵押登记，应由自然人(含共有人)亲自办理，不得委托他人办理。　　
五、自然人、法人或其他组织之间为履行其他合法债务而设定的房产抵押登记参照民间借贷涉及的房产抵押登记办理。　　当事人在办理民间借贷房产抵押登记时，最好是委托较为正规、专业的民间借贷中介服务公司办理民间借贷的相关业务，这样可省许多事。同时，一定要准备好完整的办理抵押登记所需要的证件，文件的原件、复印件;一定要保证办理民间借贷房产抵押登记的所有相关人员能够全部到场亲自办理，这样可以达到事半功倍的效果。

我国《担保法》第五十九条规定：“最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额债权限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”从上述规定可以看出，最高额抵押担保有以下要件构成：　　
(一)原因交往合同。原因交往合同是债权人与债务人之间就一定期间内连续发生债权债务的总合同，也是对将来可能发生的一系列债权债务的总概括，具有连续和不特定两个特征，但不是具体的、特定的债权债务关系。　　
(二)最高限额。最高限额是最高额抵押担保的最大范围，是最高额抵押担保的必要条件。由于最高额是债权人与债务人约定的，抵押物所担保的债权的最高限额，而所担保的债权在决算前又是将来可能发生的、不确定的，如果没有最高限额，则无所谓最高额抵押担保。　　
(三)决算期。决算期是指确定最高额抵押权所担保的债权的时间。由于最高额抵押权在其设定时，仅确定了一个范围，在一定期间，在最高额抵押的范围内，债权额可随时发生变化，因此最高额抵押担保的债权额并不是抵押权实际担保额，有必要设定决算期。学者形象地将最高额抵押担保称为框子或合子支配权，认为：“因有最高限额存在，有人亦称之为框子或合子支配权，该框子所围，即为最高限额，由基础关系所生之债权，可自框子入口进入，故不特定债权可否进入框子，为担保债权，即由当事人所约定之基础关系(入口)管制。”①是不无道理的，其中框子所围范围内，即为最高额，基础关系所生的债权即为原因交往合同，而框子入口封闭时，即是最高额抵押权的确定时。