租赁期还没到，但生意不好一直是亏损，是与房东谈话、转让还是一年租金关闭将房屋还给甲方，甲方一直不同意，必须向乙方完成租赁期内合同，该甲方合理，乙方起诉甲方是否有法律依据

抵押房地产的转让，是指抵押人以买卖、赠与和遗赠等方式而移转抵押房地产的产权。房地产抵押后，抵押人只是以房地产的交换价值为抵押权人设立了担保，但并未改变抵押房地产的原来产权，抵押人仍然有权转让抵押的房地产。但由于抵押房地产的转让涉及到抵押权人的利益、受让人的利益和抵押人的利益，因此有必要对此作出规制。我国的法律对此规定得比较繁杂，以下分述之：　　
1、依我国《担保法》的有关规定，抵押房地产可以被转让，但是，抵押人应当通知抵押权人并告知受让人房地产已经被抵押的情况。　　
2、依我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的有关规定，如果抵押人在抵押权存续期间，转让抵押的房地产时未通知抵押权人或者未告知受让人的，不影响抵押权人行使抵押权。并规定，抵押房地产的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，并在清偿债务后，可以向抵押人追偿。这样，就使得抵押人未通知抵押权人并告知受让人房地产已经被抵押的情况下，转让抵押房地产的行为并不是必然无效。　　
3、依我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的有关规定，房地产抵押物的无偿转移，包括赠与、继承和遗赠，对抵押权不生影响，抵押权人仍然有权就该房地产的价值优先受偿。　　
4、依《城市房地产抵押管理办法》的规定，城镇房地产的抵押，不包括地上无房屋的国有土地使用权的抵押，必须经过房地产的抵押权人同意，才能转让或出租。

租赁可分为经营性租赁和融资租赁，经营性租赁不可算作企业的资产；而融资租赁可以算作企业的资产。
　　融资租赁又称设备租赁或现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。
资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。
融资租赁的判断标准，根据新准则规定,符合下列一项或数项标准的,应当认定为融资租赁：
　　第一,在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人?
　　第二,承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权?
　　第三,即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分?
　　第四,承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值?出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值?
　　第五,租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有承租人才能使用?否则,为经营租赁?

签订房屋租赁合同需要注意：

1、双方当事人的情况 在合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置 写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途 住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限 合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。