张**与沈阳西**理有限公司一案民事判决书

审理经过

原告沈阳西**理有限公司（以下简称西雅帝物业）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员赵**任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人昌*、被告张**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告西雅帝物业诉称：原告沈阳西**理有限公司是尚品天城的物业服务公司。被告张**是沈阳市大东区八王寺街7-2号5#2-11-2尚品天城的业主，建筑面积70.98平方米，从2007年11月30日物业费的收费标准每月每平方米1元，从2010年8月20日起至2014年8月20日止，被告一直无故拖欠物业费3408元，拒不交纳，已经严重影响了物业公司的正常工作，故诉至来院，请求法院判令被告给付物业费3408元、电梯费1152元及滞纳金4993元，并承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告张**辩称：我是房主，房屋地址、面积属实，欠费时间、金额均属实，我不交物业费的原因是：1、园区的业主委员会是没有经过选举产生的，所以我不认可该份物业管理合同；2、我家于2007年6月18日晚被盗，损失1800多元，车辆在园区内被砸，报警后在园区调取录像，发现园区内摄像头均损坏；3、园区内一楼多家商户私自开后门，物业公司不予制止；4、园区内卫生管理不好；5、业主在公共区域安装太阳能热水器，物业公司不予制止；6、园区内可视对讲不好使，物业公司不予维修；7、电梯故障率高；8、园区部分业主私占绿地；9、消防门口前私自乱停车辆；10、我家卧室及房屋均漏雨，墙体长毛；11、物业公司收入没有公开。

本院查明

经审理查明：被告张开宇系原告单位物业管理房屋的业主。2007年11月30日原告（乙方）与沈阳市大东区尚品天成业主委员会（甲方）签订了物业管理服务合同，合同第五条约定：共用设施、设备（但属设施、设备以及施工的质量问题应由开发公司承担责任）的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、烟囱、公用照明、楼内消防设施设备、电梯。对于开发公司管理期间遗留的共用设施、设备质量的历史问题，乙方不承担责任；第六条约定：公共设施和附属建筑物、构筑物（但属工程质量问题的应由开发公司承担责任）的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、构筑物的工程质量问题，乙方不承担责任，如甲方确需乙方维修、养护和管理，且乙方有能力维修的公共设施和附属建筑物、构筑物，由甲方申请，经上级有关主管部门审批后，并在园区进行问卷业主投票通过后动用维修基金由甲方按照实际发生的费用向乙方支付后，乙方对该部位承担相应的维修、养护和管理责任。合同还约定物业费收费标准为每月每平方米1.0元，电梯费每人每月12元。被告家住房面积为70.98平方米。被告从2010年8月20日起至2014年8月20日止，共计物业费3408元、电梯费1152元未付。

上述事实，有原告提供的物业管理服务合同及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原告与沈阳市大东区尚品天成业主委员会签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。但因原告的物业服务未能尽善尽美，故对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。

关于被告辩称，园区的业主委员会是没有经过选举产生的，不认可该份物业管理合同效力的问题及物业公司收入没有公开的问题，但是由于被告并没有提供相关的证据加以佐证，故本院对被告的该辩称不予认可。

关于被告辩称，家中被盗，在报警后发现园区的摄像设备均已损坏的问题，因合同中明确约定公共设施和附属建筑物、构筑物属工程质量问题的应由开发公司承担责任，故被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。

关于被告主张一楼商户私自开后门、部分业主在公共区域安装太阳能热水器、园区部分业主私占绿地、消防门口前私自乱停车辆的问题，这些问题是由于小区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，依据该合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行权，故其反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决，故被告以上述理由拒绝支付物业费，理由不成立，本院不予支持。

关于被告辩称园区内可视对讲不好使、卧室及房屋均漏雨，墙体长毛的问题，在保修期内属于开发商的维修范畴，在保修期外，则需依据法定程序启动维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，且原告已承诺协助配合解决，故被告以此理由不同意交纳物业费，本院不予支持。

关于被告辩称园区内卫生管理不好，电梯故障率高的问题，因物业公司进行物业管理服务，完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，故被告提出的上述抗辩主张不足以证明原告不履行自己合同义务。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳西**理有限公司住宅物业费3408元、电梯费1152元（2010年8月20日起至2014年8月20日期间）；

如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原、被告其他诉讼请求。

案件受理费减半收取25元，由被告张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十七日