大连泽**限公司与陶**物业服务合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告大连泽**限公司与被告陶**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**担任审判长与审判员田*、审判员宋**组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连泽**限公司的委托代理人陈**、被告陶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告大连泽**限公司诉称，按照原告与大连源**有限公司和大连锦**有限公司共同签订的《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《泉水人家前期物业服务协议》约定，被告应于每季首月10日前按建筑面积每月每平方米0.95元的标准向原告缴纳物业服务费。如被告逾期交费，除补交外，并应从逾期之日起按日0.3%交纳违约金。被告房屋的建筑面积为91.96平方米，被告自2011年1月至2015年9月已拖欠原告物业费本金4，979.52元及违约金2，000元，合计6，979.52元。故请求判令被告给付原告上述款项。

被告辩称

被告陶**辩称，不同意原告诉讼请求。物业的身份有问题，我没有和物业签订过任何合同，物业服务也有问题，小区是封闭小区，除了车能封住外，其他门都是敞开的，绿化也有问题，树木死的挺多的，很多地方都没有补上，小区内杂草丛生，道路有积水，电梯也总发生故障，存有安全隐患，到现在也没有彻底维修，对于滞纳金，物业身份有问题，也就无从谈起滞纳金。

本院查明

经审理查明，被告陶*伟系大连市甘井子区泉水人家E3某房屋房主。2009年8月19日，大连景**限公司与大连源**有限公司、大连锦**有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，该合同约定由大连景**限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的高层、小高层每月0.95／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。2009年9月21日，大连景**限公司与被告陶*伟签订《泉水人家前期物业服务协议》，约定物业管理费的收取标准为按建筑面积每月0.95元／平方米，每季初10日前缴费，若逾期，从逾期之日起按应缴金额的0.3%按日加收违约金。2010年6月2日，大连源**有限公司（甲方）、大连锦**有限公司（甲方）、大连景**限公司（乙方）、大连憬**限公司（丙方）签订《协议书》，主要内容为：鉴于乙方营业期限已届满，无法继续履行甲、乙双方2009年8月19日签订的《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，三方约定自乙方与丙方共同向甲方书面确认完成交接并经甲方审核同意，甲方与丙方签署前期物业服务协议，原合同即行终止，由丙方继续为泉水人家小区提供前期物业服务；乙方提供物业服务期间与甲方、业主发生的债权债务、以及应由乙方向甲方、业主承担的责任、义务，均由丙方承担，对此丙方无异议等。2010年6月21日，大连憬**限公司与大连源**有限公司、大连锦**有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，该合同约定由大连憬**限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的高层、小高层每月0.95／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。2011年4月19日，大连憬**限公司经大连**管理局核准变更为大连泽**限公司。被告陶*伟的房屋建筑面积为91.96平方米，原告作为物业服务企业已提供了相应服务，被告自2011年1月至2015年9月已拖欠原告物业费本金4，979.52元及违约金2，000元，合计6，979.52元。原告催要无果，诉至本院。

本院确认的上述事实，有收费许可证、资质证书、《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》、《泉水人家前期物业服务协议》、协议书、移交协议书、《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》、工商变更登记核准（备案）通知书以及本院的庭审笔录等在案为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告虽与被告没有签订《前期物业服务协议》，但因原告是接替大连景**限公司对案涉小区提供物业服务，承担了大连景**限公司与业主间的债权债务，并与建设单位大连源**有限公司、大连锦**有限公司签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，故原、被告间存在物业服务合同关系。原告大连泽**限公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故原告要求被告给付拖欠的物业费，理由正当，本院予以支持。关于违约金虽双方有合同约定，但因双方约定的违约金过高，且原告在服务过程中存在瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对于违约金本院酌情调整为原告拖欠物业费本金的10%，即497.95元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告陶**自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连泽**限公司物业费本金4，979.52元及违约金497.95元，上述费用合计人民币5，477.47元。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50.00元、其他诉讼费50.00元，上述费用合计人民币100.00元（原告已预交），由被告陶**负担，被告负担部分应自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

申请执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日