崔*与芜湖市住房和城乡建设委员会房屋登记行政管理一审行政判决书

审理经过

原告崔*不服被告芜湖市住房和城乡建设委员会房屋登记行政管理一案，于2013年7月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2013年7月25日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年8月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘**，被告委托代理人万真、程**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

被告于2013年4月23日对陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*十人共同购买的芜湖市金玺广场主楼A401、A402、A403、A404的房屋作出预购商品房预告登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销、商品房合同备案注销的具体行政行为。被告于2013年8月1日向本院提供了作出该被诉具体行政行为的证据：1、房地产登记申请书及申请，证明方*等权利人、开发商以及银行申请预购商品房抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、商品房合同备案注销。2、受理单，证明2013年4月23日受理申请人的预购商品房抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、商品房合同备案注销。3、登记询问笔录，证明登记机构履行询问程序。4、申请人身份证明材料，证明申请人有预购商品房权利事实。5、申请人提供的预告注销、合同备案注销材料，证明申请预购商品房抵押权预告登记注销、预告登记注销、合同备案注销事实。

原告诉称

原告诉称：2011年1月陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*十人共同购买芜湖市金玺广场主楼A401、A402、A403、A404的房屋，并于2011年4月将此A401、A402、A403、A404抵押给中国光大**芜湖分行。2012年该四套房屋五次被法院查封。此房屋共同购买人之一方*因经济纠纷，由崔*申请作为第三人参加安徽省**民法院受理的（2013）阜民一初字第00034号李**诉崔*借款合同纠纷一案。为了李**与崔*、方*一案判决执行，崔*申请阜阳**民法院查封方*的对上述房屋实际拥有的份额，但在查封时发现此房屋已经被本案被告芜湖市住房与城乡建设委员会“三合一注销”，并已经退回了开发商芜湖**限公司。原告认为，被告芜湖市住房与城乡建设委员会注销陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*位于芜湖市金玺广场主楼A401、A402、A403、A404的房屋所有权登记的行政行为违法，理由如下：一、此房屋已由被告登记在陶**等十人名下，足以说明双方的房屋买卖合同已经履行完毕，房屋产权已经发生转移。若此房屋产权再变更他人，应当属于新的产权变更登记行为应依法定程序进行变更登记，而非注销登记；二、被告注销房屋的初始登记严重损害国家利益，导致国家税收化为乌有；三、被告注销行为无法律依据。基于上述事实和理由，原告请求人民法院：依法撤销被告注销陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*位于芜湖市金玺广场主楼A401、A402、A403、A404的房屋所有权登记的行政行为；由被告承担本案的诉讼费用。

原告向本院提交的证据如下：1、原告居民身份证，证明原告身份情况；2、涉案房屋登记信息，证明房屋产权已登记在陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*名下。此房屋作为陶**等人财产抵押贷款、被司法机关查封的事实，也就证明产权属于上述购买人；3、李**诉崔*、方*案的有关材料，证明原告与本案有利害关系。

被告辩称

被告辩称：一、被告的具体行政行为事实清楚、有法可依。2013年4月23日金玺广场主楼A401、402、403、404房屋预告登记的当事人双方，以及预告抵押登记的权利人中国光大**芜湖分行，申请预购商品房预告登记注销和预购商品房抵押权预告登记注销以及商品房合同备案注销。申请人不仅提供了身份方面的证据材料，还提供了注销的事实材料，申请人提供的材料，经审查符合住建部《房地产登记技术规程》的相关规定。被告经审查后，办理了该四处房屋的预购商品房预告登记注销以及预购商品房抵押权预告登记注销。被告的行政行为事实清楚，有法可依；二、原告要求法院撤销注销行为没有事实和法律依据。原告不是行政行为的相对人和利害关系人，原告因借款纠纷申请查封方*预告登记的房屋，但申请查封的时间是2013年6月13日，而该登记早在4月23日经申请办理了注销手续，此时的房屋已是芜湖**限公司所有，原告提起行政诉讼们没有事实和法律依据。原告与方*之间系借款纠纷关系，这是民事关系，原告应通过民事诉讼解决问题，提起行政诉讼，也没有事实和法律依据。原告混淆了房屋所有权登记和预购商品房登记以及预购商品房抵押权预告登记之间的关系，错把预告登记看成了所有权登记。综上，被告的具体行政行为事实清楚，有法可依，原告的诉请没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。

经庭审质证，原告对被告出示的证据质证意见如下：

原告对被告所举证据1、2、3的合法性有异议。注销登记没有法律依据；申请表是他项权利登记申请，该申请表并不适用于注销预告登记的程序；陶**是委托杨*签字的，而签字是在委托之前产生的，签字时间是2013年4月23日，委托时间是2013年4月24日，故该签名也违法。关于申请，证明开发商已经从银行拿到了贷款，方*是以自己作为产权人，向银行办理贷款。抵押合同是发生在银行和方*之间。对证据4的真实性合法性无异议，但是该证据属于被告行政行为的附件，行政行为本来就没有法律依据，所以该证据没有意义。对证据5的真实性无异议，但是预告登记证明上的登记时间是2011年4月27日，预告登记人是光**行，银行后来出具证明已经偿还了贷款，预告登记是为了保证防止向第三人出售，而贷款已经偿还完毕，这也就证明预告登记的效力自行消失；假设没有办理预告抵押，三个月以后即2011年7月27日，预告登记也失效，既然已经失效就无需注销。退房协议和承诺书说明双方合同已经履行完毕，开发商已经拿到了全部钱款。开发商和购买人已经没有关系了，剩下的只是购买人**行之间的关系。结清证明也是印证我上述的观点。被告辩解如下：1、商品房预购预告登记，商品房抵押权预告登记、商品房合同备案注销被统称为三合一，是便民的举措。我们经过审理，在办理时需要申请人来签字，如遇需要代理的情况，我们需要委托人和被委托人去公证处公正委托书，虽然委托书上的日期是2013年4月24日，但仍然在我们的受理审核时间，我们有两日的受理审核期，陶**递交的委托材料是符合受理审核时间的；2、原告代理人把抵押登记和商品房预告登记混淆了，预告可以办理登记或者抵押，这与房屋所有权登记或抵押有区别。所有权转移登记只有在房屋具体交付之后才能实施；3、预告登记证明是抵押权预告，方*等人通过按揭的形式购房，办理了预购登记和预告抵押登记，房屋仍然处在预告登记的状态下，所有权还没有发生转移。不动产的所有权的变更是以登记为准。

本院认为

被告对原告所举证据1真实性无异议，但是对原告是否能作为本案的诉讼主体有疑义，原告与房屋登记行政行为之间没有任何关系，原告只是和某一当事人有债权债务关系，与本案无关。对证据2认为原告代理人的理解错误，预告登记是登记中的一种，但并不是所有权登记；房地产登记档案上都有记载，人民法院来查封是司法权力，没有人可以干预。我处在办理注销登记时，上述查封行为全部解除，原告代理人认为是所有权登记的观点是不正确的。预告登记期间查封处理期间，开发商是产权人。对证据3认为法院查封房屋并不是法院确认房屋的所有权，法院只是对房屋现状的冻结，并不能证明房屋的产权人，阜**院是2013年6月来查封，但是2013年4月就已经办理了撤销。原告崔*与本案没有法律关系。原告辩解，解除查封和产权没有关系，但是查封裁定是生效的法律文书来确定，查封了房屋是为了在民事案件结束后用于拍卖房屋还债务人的钱。这就证明房屋的产权是方*的。我认为撤销预告登记不能产生产权变更的效果。

本院对全案证据进行审查后认为，被告所举证据均与本案有关联性，且具有合法性、真实性，故对被告提交的证据和辩解予以认可；原告向本院提交的证据1、2、3亦具有真实性，但证据2不能达到证明目的。

经本院审理查明，2011年1月陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*十人与芜湖**有限公司签订购房合同共同购买位于芜湖市金玺广场主楼A401、A402、A403、A404的房屋，于2011年4月将此A401、A402、A403、A404房屋抵押给中国光大**芜湖分行，并在芜**地产登记管理处办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。后因买受人之一方*无力偿还银行贷款，在尚未办理房屋产权证书的情况下，2013年4月23日陶**等十人及芜湖**有限公司共同向芜**地产登记管理处提出书面申请办理芜湖市金玺广场主楼A401、A402、A403、A404号房产退房手续，中国光大**芜湖分行结清贷款后，芜**地产登记管理处审核后办理了三合一注销。

另查明，本案原告崔*与金**四楼A401-404号房屋的共同购买人之一方*及案外人李**有书面协议将方*所有的此房屋60%的股份作为债权转让给李**。案外人李**于2013年3月6日向安徽省**民法院提起民事诉讼，本案原告崔*申请方*作为第三人参加安徽省**民法院受理的（2013）阜民一初字第00034号李**诉崔*借款合同纠纷一案。为了李**与崔*、方*借款合同纠纷一案判决执行，崔*申请阜阳**民法院查封方*对上述房屋实际拥有的份额，但在查封时发现此房屋已经被本案被告芜湖市住房与城乡建设委员会“三合一注销”，并已经退回了开发商芜湖**限公司。原告认为本案被告的注销行为违法，损害了原告的权利，故成讼。

本院认为：2011年1月陶**、王*、方*、杨*、徐*、崔*、王*、袁**、俞**、季*十人与芜湖**有限公司签订了芜湖市金玺商业广场主楼A401、A402、A403、A404号房产的《商品房买卖合同》，于2011年4月将此四套房屋抵押给中国光大**芜湖分行，并就上述预购及预抵押行为在芜湖市房地产登记管理处进行了登记，此登记属于备案性质。2013年4月23日陶**等人申请办理退房及注销购房合同的备案时，尚未办理房屋产权登记，故金玺广场A401-404房屋产权仍未发生转移，该四幢房屋产权人仍为开发商芜湖**限公司。被告依据《房地产登记技术规程》的行业标准，在审核了陶**及芜湖**限公司的相关申请材料后，做出商品房预购预告登记、商品房抵押权预告登记、商品房合同备案注销的具体行政行为，其职权合法，使用法律法规正确、符合法定程序。

综上，原告请求撤销该行政行为，缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照最**法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告崔*的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告崔*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省**民法院。

裁判日期

二〇一三年十月十七日