杨*与青岛**产管理处、青岛市国土资源和房屋管理局行政赔偿一审行政裁定书

审理经过

原告杨**被告青岛**产管理处、被告青岛市国土资源和房屋管理局、第三人高*行政赔偿一案，于2012年11月28日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，于法定期限内向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年1月9日召开预备庭，于2013年1月24日公开开庭审理了本案。原告杨*，被告青岛**产管理处委托代理人许*、刘**，被告青岛市国土资源和房屋管理局委托代理人常*、王**，第三人高*到庭参加诉讼。本案于2013年2月18日中止审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**称，原告于1999年7月28日根据国家房改政策与青岛市**屋管理局签订《青岛市公有住房（成本价）买卖合同书》，购买了青岛市市南区西藏一路32号XXX户房屋。2003年取得房屋管理部门颁发的青房地权市字改第74××99号房地产权证，记载建筑面积为74.11平方米。2009年7月13日，原告以此房产证载明面积将该房卖给第三人。搬家过程中，原告从邻居处得知此房建筑面积有误。此时房屋买卖已完成。经原告至市南区**路房管所查询得知，因该所工作人员失误将争议房屋建筑面积少算20.92平方米。为此，被告青**产管理处及其所属的磁**管所在2010年分别出具证明、面积计算书、市南区直管公房改错证改正审批表，青岛**记中心2011年2月22日给第三人高*下达通知，表明争议房屋房产证所载的建筑面积有误，实际为95.03平方米，应依法予以更正。原告认为，由于青岛**产管理处工作人员的失误造成原告房屋面积缺少20.92平方米。原告在房产交易过程中，申请了测绘程序，由青岛市国土资源和房屋管理局派出的技术人员进行测绘，却没有发现问题，原告在缴纳测绘费后而得不到正确的测绘建筑面积，青岛市国土资源和房屋管理局应负连带责任。被告虽然改正工作失误出具了改正面积的书面证明，但对原告在房地产交易中由于面积缩小蒙受的实际损失于事无补。原告曾多次到被告处要求解决，未果。原告于2011年10月20日、2012年6月25日分别通过邮政特快专递发送给青岛市国土资源和房屋管理局、青岛**产管理处关于房屋面积缩小要求补偿的书面材料，但至今没有收到答复。请求1、依法判令两被告连带赔偿原告因房屋建筑面积缩小20.92平方米在房屋交易中遭受的损失177838.34元；2、判令两被告给原告出具拟补市南区西藏一路32号XXX户20.92平方米建筑面积的具有法律效力的书面证明；3、本案诉讼费由两被告共同承担。

原告向本院提供以下证据进行质证：

1、青房地权市字改第74××99号房地产权证，证明原告与第三人买卖时房产的面积；

2、青岛市已购公有住房出售合同，证明原告和第三人签订的买卖合同；

3、证明，证明被告青岛**产管理处出具的房产实际面积错误证明；

4、面积计算书，证明被告青岛**产管理处出具新的实际房产面积证明；

5、市南区直管公房房改错证改正审批表，证明被告青岛**产管理处同意纠正错误，改成新的房产面积；

6、通知，证明青岛**记中心查明涉案房产实际建筑面积为95.03平方米，原来建筑面积计算错误，应予改正；

7、国内特快专递邮件详情单（寄件人联）、特快专递邮件收据和原告申诉权利书，证明原告于2011年10月20日通过邮寄方式向青岛**产管理处提交过行政赔偿申请；

8、国内特快专递邮件详情单（寄件人联）、特快专递邮件收据和原告申诉权利书，证明原告于2012年6月25日通过邮寄方式向青岛市国土资源和房屋管理局提交过行政赔偿申请；

9、补充材料、民事裁定书、传票、情况说明，证明原告在违背其真实意愿的情况下签的放弃对青岛**产管理处索赔的承诺书。

被告青岛**产管理处辩称，一、根据《中华人民共和国国家赔偿法》第九条规定，原告应先向赔偿义务机关提出赔偿请求，对行政机关处理不服，可以向法院提起诉讼。本案被告从未收到过原告的“要求补偿”申请书。二、原告起诉的被告主体错误。房管处既不是1999年7月签订《公有住房买卖合同》的合同主体，也不是该房屋产权登记机关。房管处的职责是对辖区内的公有房屋依法进行经营管理。涉案房屋出售后就不归房管处管理。因此本案有关私房买卖和登记管理不属于房管处的职责。按照《中华人民共和国物权法》第二十一条规定，房管处不应承担本案赔偿责任。三、原告的诉讼请求于法无据。第一项诉讼请求要求赔偿损失的计算方式缺乏法律依据。涉案房屋的实际使用面积并未改变，只是增加了共用分摊面积，通常不会使房屋增值，且本案房屋买卖价格也不是按照建筑面积计算，是按照房屋整体使用状况协商的价格。原告所谓的损失与两被告之间缺少必然的因果联系。第二项诉讼请求于法无据，理应驳回。四、原告曾于2010年9月20日书面承诺放弃就该房屋的登记事宜向青岛**产管理处索赔的权利。该承诺是原告对民事权利的处分，不违反法律规定，具有法律约束力，原告应遵守承诺，撤回对青岛**产管理处的诉讼请求。

被告青岛**产管理处向本院提供了以下证据、依据：

面积计算书，证明涉案房屋使用面积为56.66平方米；

2、公有住房买卖合同书，证明买卖合同主体不是青岛**产管理处；

3、承诺书，证明原告自愿放弃对青岛**产管理处索赔权利。

被告青岛市国土资源和房屋管理局辩称，一、原告将青岛**产管理处和青岛市国土资源和房屋管理局共同列为本案被告于法无据。根据行政诉讼法规定，两个以上行政机关共同作出同一行政行为才可作为一个案件的共同被告，本案两个被告主体是不可能作出同一行政行为。二、原告的诉求不明确，不符合法律规定。原告诉求一不具体明确。诉求二要求履行法定职责，与诉求一不应该在同一案件中提出，两个请求相互违背。三、原告起诉缺乏法定条件，原告起诉的是国家行政赔偿，首先应当举证证明被告的行政行为违法，且该违法行为给其造成损害。而本案到现在原告既没有明确行政行为，也没有证据证明是违法行为，也没有提交违法行为损害的事实材料，原告对于本案的诉求缺乏法定条件。四、原告的起诉超过法定期限，按照原告所述，其应该在2008年就已知道房产证面积存在问题，也就是其主张的事实和违法行为在2008年就已明确知道，在2012年才提起诉讼，已过法定期限。五、原告提起赔偿的前提是原告应当先举证曾经申请过国家赔偿。原告所称寄送我方要求赔偿的书面材料，我方没有查到是谁收到的，目前原告是否向被告申请过国家赔偿，原告缺乏相应证据证明。六、原告主张因为面积缩小产生经济损失，我方认为该主张缺乏证据证明，如果按原告所述，原告应当向第三人进行主张，这属于两者之间的房屋买卖合同纠纷，应该通过民事诉讼进行解决，在民事程序没有确认之前无法确定原告主张，本案诉讼于法无据。

被告青岛市国土资源和房屋管理局于法定期限内向本院提供了以下证据、依据：

1、存量房买卖合同，证明原告与第三人关于涉案房屋买卖情况；

2、青岛市房改公有住房出售面积计算规则，证明涉案房屋出售时建筑面积计算所适用的规定；

3、《青岛市出售公有住房工作程序》，证明涉案房屋出售时建筑面积计算及登记办证程序。

被告辩称

第三人高鹏述称，第三人与原告的房屋买卖为合法交易，不存在不当得利，第三人不应当任何承担损失。

本院查明

庭审中，两被告对原告证据1、证据3-6、证据9中民事裁定书和传票的真实性无异议，第三人对原告证据6、证据9中民事裁定书和传票的真实性无异议，对原告证据1、证据3-5没有意见发表，本院上述证据的真实性予以确认；两被告对原告证据2有异议，认为与在被告青岛市国土资源和房屋管理局处的登记存档的买卖合同不一致，应以存档合同为准，第三人对原告证据2无异议。本院认为，原告证据2与在被告处登记存档的买卖合同主要在房屋价款等方面存在差异，但是结合原告与第三人的陈述，该二人确实在2009年签订了已购公有住房出售合同，约定原告将涉案房屋建筑面积74.11平方米出售给第三人，本院对此予以确认；对原告证据7-8，被告青岛**产管理处和被告青岛市国土资源和房屋管理局分别表示未收到，因原告向法院提交的是特快专递寄件人联，不能证明其已经将行政赔偿申请邮寄至两被告，故本院对其证明事项不予确认；原告证据9中补充材料和情况说明均系原告个人陈述，不能作为证据使用，对此本院不予认定。

庭审中，针对被告青岛**产管理处提交的3份证据，被告青岛市国土资源和房屋管理局和第三人均无异议，原告除对证据1不清楚外，其他亦无异议，本院对该3份证据予以确认。

庭审中，针对被告青岛市国土资源和房屋管理局提交的证据、依据，其他当事人均无异议，本院予以确认。

经审理查明，涉案房屋位于青岛市市南区西藏一路32号XXX户。1999年7月，原告杨*与青岛**理局签订公有住房买卖合同，约定原告根据青岛市公房出售政策以成本价购买涉案房屋，其中计价面积63.89平方米，房屋使用面积为56.66平方米。后原告获得涉案房屋的房地产权证，登记建筑面积为74.11平方米，其中共用分摊面积为6.34平方米。2009年原告杨*与第三人高*签订已购公房出售合同，约定原告将涉案房屋建筑面积74.11平方米出售给第三人，并办理了转移登记手续。2010年8月，被告青岛市市**山路房管所出具证明：房改售房时把别的房屋分摊系数（墙体分摊系数和共用使用面积分摊系数）错用在涉案房屋上，导致涉案房屋建筑面积错误。2010年12月青岛**产管理处办理了涉案房屋改错改正审批，重新计算涉案房屋面积建筑面积为95.03平方米，共用分摊面积为14.82平方米，其中独用使用面积不变仍为56.66平方米。2011年2月22日，被告青岛市国土资源和房屋管理局向第三人作出通知：经查高*（本案第三人）所持涉案房屋房地产权证记载的建筑面积有误，应为95.03平方米，依法应予更正，请高*在接到本通知之日起30日内持相关证件到被告处办理更正登记手续。第三人明确答复，不同意对自己所有的涉案房屋办理更正手续。原告于2012年11月向我院提起行政诉讼。

另查明，2010年4月，原告杨*以房屋买卖纠纷为由将高鹏诉至我院，同年10月提出撤诉申请。

2010年9月20日，原告书面承诺：因涉案房屋面积有误，向市南房产管理处提出房屋的正确证明，本人保证今后不再向市南房屋管理处和磁**管所索要经济上的赔偿。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十一条第四项规定，赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，应当符合下列条件：“加害行为为具体行政行为的，该行为已被确认为违法”。本案原告直接向法院提起行政赔偿，不符合法律规定的起诉条件，依法应予驳回。关于原告的第二项诉讼请求，与本案审理的行政赔偿无关，不是本案审理的范围，原告可另行主张。综上，原告之诉依法应予驳回。案经合议庭评议，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告杨*的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向山东省**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一三年七月十五日