于**与胶州**理局房屋登记纠纷一审行政判决书

审理经过

原告于福道不服被告胶州**理局房屋登记一案，于2015年1月5日向本院提起行政诉讼，本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因王**与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，经原告申请，本院依法准许其作为第三人参加诉讼。本院于2015年1月23日公开开庭审理了本案。因原告申请鉴定，本案2015年1月28日裁定中止审理，2015年6月12日恢复审理，继续公开开庭审理了本案。原告于福道，被告的委托代理人李*，第三人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2013年4月8日于福道和王**向被告申请并提交相关材料，办理过户手续，被告根据房屋登记办法，予以登记，并于2013年4月17日颁发胶私转字98968号及98965号房屋产权证书。

原告诉称

原告诉称，2012年，原告与前妻王**因离婚后财产纠纷起诉至胶州市人民法院，同年10月15日，胶州市人民法院作出（2012）胶民初字第4317号民事调解书，由王**给付原告18万元房屋折价款后，原告将其位于胶州市常州路阜安水寨新村2号楼3单元1层西的房屋及附房过户转让给王**。达成和解后，王**一直在前述房屋居住，却迟迟未给付房屋折价款，因此房屋产权一直在原告名下，未进行过户。2014年，原告到王**处催要折价款时才发现前述房屋已在2013年4月8日被人过户给王**，而作为该房屋的产权所有者原告竟然对此毫不知情。胶州**理局在房屋所有权人未到场的情况下，将原告房屋所有权进行了变更登记，且产权变更申请手续的签字捺印不是原告本人所为。胶州**理局的上述行政行为既违背了国家的有关法律，也直接侵害了原告的合法权益，胶州**理局这一具体行政行为具有明显的违法性，直接导致了原告合法房屋所有权的丧失。为维护原告的合法权益免受不法侵害，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第2条、第11条的规定，特具状起诉，请求贵院判令撤销胶州**理局作出的房屋所有权变更登记（私转字98968号及第98965）。

原告提交如下证据：

房地产买卖申请审批书一份，证明审批书上于福道的签字及手印不是本人的。（以上证据为复印件）

被告辩称

被告辩称，一、被告办理本案涉案房屋转移登记系严格按照法律法规的规定进行。

在为第三人办理涉案房屋过户过程中，被告收到了于福道身份证、第三人王**的身份证（经核对保存复印件）、胶私转字第23135号房产证、胶私转字第23136号房产证、房地产买卖申请审批书各一份，在办理过程中，有自称于福道的人与自称王**的人均持合法身份证到场并签字确认，经过了被告相关人员的审核查验，并且各项费用交纳齐全，上述行为符合《房屋登记办法》第17、第18条、第32条、第33条等规定。

二、被告已经尽到足够的注意义务，没有过错。

对于原告所称前去办理房屋过户登记手续的人并非本人，被告认为，当时前往办理手续的男子持有原告本人的身份证、房产证的原件，被告相关人员在审核查验过程中没有发现反常，所以，被告已经尽到注意义务。比如搭乘航班前的安检，比被告的审核查验要严格，但是还是经常会有持有他人护照的人通过。因此，不能苛责被告的审核查验工作。

综上所述，被告被诉具体行政行为合法，请求驳回原告的诉讼请求。

被告在法定期限内提交以下证据：

1、于**的身份证复印件；

2、王**的身份证复印件；

3、房屋转移登记询问表；

4、房屋勘测记录；

5、胶州市房屋专项维修资金交款通知（第一联）；

6、住宅专项维修专用收据（业主使用）；

7、中华人民共和国契税完税证；

8、山东省非税收入收款收据；

9、私转字第23135、23136号房权证；

10、私转字第98968、98965号房权证。

以上10份证据证明办理房屋转移登记时材料齐全。

11、房地产买卖申请审批书；证明买卖双方的签字确认，程序合法。（以上证据均为复印件）

第三人述称，2013年3月份到郭家湾乐当家房屋中介看好了一套房子，业务员叫张*，中介领第三人到常州路乐当家看房子，中介说房子41万，双方经过讨价后以39万成交，中介当时把卖方叫来，双方当天签订合同并交了1万元定金给卖房人王**，三天以后把所有证件交到了中介。中介领着办理了贷款、过户手续。办理过户的时候王**带领一个头上戴了帽子的男人去签了个字，第三人不清楚他们是否是夫妻关系。办理过户后又交给王**10万元。因为签合同后房屋一直不过户，第三人很着急，打电话给中介才知道王**和丈夫离婚了，在办理过户时确认她已经离婚了，所以过户的时候两人去了不亲热也觉的很正常，当时也没有想那么多，只是觉得有中介很有保障也没有在意。

第三人提交如下证据：

1、房产认购合同一份，证明当时是花了39万买了房子，（王**本人签字：证明本人经于福道同意自愿代替于福道签订此合同，并自愿承担由此带来的后果及法律责任）；

2、提交王**收到10万元收款收据。

3、贷款合同，证明第三人当时除了交了首付后又贷的款。

经原告申请，本院委托青岛联科司法鉴定所对（私）房买卖第1446号《房地产买卖申请审批表》上“于福道”的签名及指印进行鉴定，结论为：（私）房买卖第1446号《房地产买卖申请审批表》上“于福道”的签名及指印与提供的样本于福道签名及指印不是同一人书写、形成。

经庭审质证，各方发表如下质证意见：

原告对被告提交的证据2有异议，认为身份证复印件不是原件复印的；对证据8认为有异议，不是本人签字捺印。对其他证据没有异议。

被告认为原告提交的房地产审批书不能证明原告没到场也不能证明签名和手印均不是本人，被告在办理登记时有自称于福道的人拿于福道德身份证原件来办理手续并亲笔签字并按手印。

第三人对原告及被告提交的证据认为不知道是否是原告本人签字捺印，是当时在场的那个人签字捺印。

原告及被告对第三人提交的证据均表示没有异议。

原告对司法鉴定书无异议。

被告对鉴定鉴定书真实性没有异议，但是认为不能证明房产局在对胶私转字23135和23136号房产证变更登记时不合法，被告工作人员说当时一个自称为于福道的人，拿着于福道身份证和房产证来办理业务，工作人员在审查办理时也没有发现反常情况，根据法律规定被告应当给予当事人办理。

第三人对司法鉴定书无异议。

本院查明

经审理查明，第三人王**经房屋中介介绍，从王**手中购买位于胶州市水寨花园小区7号楼3单元一层西房屋一套，该房屋建筑面积80、25平方米，建成年代是1998年，双方商定房价为39万元，交齐各种费税，2013年4月16日王**与一男子带于福道的身份证到被告处签字办理过户手续，将原登记在原告于福道名下的房屋过户到第三人王**名下。庭审中被告提交全套的办理过户材料。

2015年1月5日，原告诉来本院，称自己名下的房屋在自己不知情的情况下被被告过户给了第三人，要求撤销房屋所有权变更登记，称变更登记手续上出现的签名、指印均不是本人的，并要求鉴定。经本院委托青岛联科司法鉴定所鉴定，鉴定意见为：被告提供的办理过户的材料中原告的签字及指印与提供的样本不一致。

另查明，原告于福道与其妻王**已离婚多年，2012年，原告与前妻王**因离婚后财产纠纷起诉至胶州市人民法院，同年10月15日，胶州市人民法院作出（2012）胶民初字第4317号民事调解书，由王**给付原告18万元房屋折价款后，原告将其位于胶州市常州路阜安水寨新村2号楼3单元1层西的房屋及附房过户转让给王**。房产证一直由王**持有。

本院认为，行政审判是对行政机关作出的具体行政行为的合法性进行审查，行政机关作出的具体行政行为的证据是否确实充分是审查的重要内容。《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。根据该规定，办理房屋所有权转移登记须有买卖双方的共同申请，并能证明房屋所有权确已发生转移，而本案中，被告虽对过户材料进行了审查，并也尽量尽到了注意义务，但是经鉴定办理过户手续的材料上的签名、指印非原告本人形成，故被告办理过户应视为证据不足，故此，被告作出的变更登记颁发胶私转字第98968、98965号房屋所有权证的具体行政行为违法。但是该涉案房屋已为第三人取得，第三人在取得房屋的过程中，虽然是与王**签订的房屋认购合同，但是第三人并不知道王**与原告离婚，直至办理过户手续之前才知道，况且在办理过户手续时，自称是原告与王**均带身份证到场，对出卖房屋和过户登记未提异议，这足以让第三人认为原告对出卖房屋时明知且同意，作为第三人已经尽到应尽的注意义务，并且第三人支付的房价也符合当时的市价，且房款已交付完毕，第三人已入住。现无证据证明第三人与出卖方在买卖房屋过程中有恶意串通的嫌疑，依据法律相关规定，应当认定第三人属善意取得。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。依照《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：

被告作出的胶私转字第98968、98965号房屋所有权证的具体行政行为违法。

案件受理费50元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月六日