北京妫**心办事处与韩**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京妫**心办事处与被告韩**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贾**独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京妫**心办事处的委托代理人程**，被告韩**的委托代理人武**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京妫**心办事处诉称，被告系××县××镇××小区××号楼××室业主。我办事处系××小区业主提供服务的物业服务单位，我办事处依法为被告提供了物业服务，被告拖欠2005年1月至2012年11月的物业服务费4228元。我办事处经过多次催要未果，故诉至法院，要求被告交纳2005年1月至2012年11月物业费4228元。

被告辩称

被告韩**辩称，原告诉我拖欠物业费4228元其诉讼不能成立，理由如下：1、原告以物业合同纠纷将我诉至法院，但原告并未与我签订物业服务合同；2、根据我国民法通则规定的诉讼时效，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失。物业合同同样适用诉讼时效的规定。原告现在诉我2006年6月至2012年11月的物业费显然部分已过时效；3、原告在没有任何手续的情况下进驻××小区，其提供的物业服务存在瑕疵，业主不满意率达到85.4%。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，北京愉然原始**有限公司开发××镇××小区后，负责该小区的前期物业管理。2006年11月原告与北京愉然原始**有限公司签订《××物业经营管理权移交协议》，协议载明2006年12月1日北京愉然原始**有限公司将××小区的物业经营管理权移交给原告，由原告为业主提供物业管理服务。2006年11月30日北京愉然原始**有限公司又与原告签订《××物业费债权授权书》，授权书载明2006年11月30日前发生的应收未收的××小区内业主所欠的物业费的债权转让给原告。2006年12月1日原告接手××小区的物业经营管理权后，为该小区提供了物业管理服务。2012年9月21日该小区业主委员会通过发函的形式，要求与原告解除服务合同，终止日期截至2012年11月30日。被告韩**是××小区××号楼××室产权人，该室建筑面积为××平方米，被告应交纳2005年1月至2012年11月物业费4228元，因被告未交纳上述物业费。原告于2014年2月21日诉至本院，要求被告交纳2005年1月至2012年11月物业费4228元。庭审中，被告认为原告未与被告签订物业服务合同，原告的主体不合法；原告提供的物业服务存在瑕疵；原告起诉已超过诉讼时效。经本院核实，原告与被告之间虽未签订物业服务合同，但是原告进驻小区后提供了相应的服务，因此原告与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，但原告在进驻该小区程序上有所不当。另查，原告在该小区提供物业服务过程中有服务不到位的现象。经调解，双方分歧较大，未能协商解决。

上述事实，有《××物业经营管理权移交协议》、《××物业费债权授权书》、《××业主委员会关于与妫川**心办事处终止事实服务的函》、照片及原、被告的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，2006年11月原告通过与先前物业公司订立移交协议和债权转让的方式进驻被告所在小区，而没有按照规定与业主委员会进行充分协商，也没有和被告签订物业服务合同，在进驻程序上有所不当，但在事实上与该小区业主形成物业服务合同关系。2012年9月21日，该小区业主委员会通过发函的形式，要求与原告解除服务合同，双方在事实上也解除了物业服务合同关系。期间被告为原告提供了物业服务，被告应当交纳相应的物业费，但考虑到原告在提供物业服务时存在诸多质量瑕疵，应当对应收物业费予以适当减少，本院综合各种因素酌情减少应收物业费的40%。原告提供的服务存在着连续性，故原告的起诉并未超过诉讼时效。关于先前物业公司转让给原告的债权，本院比照上述物业费减少情况予以确定。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告韩**给付原告北京妫**心办事处二○○五年一月至二〇一二年十一月的物业费二千五百三十七元。判决生效后七日内履行。

二、驳回原告北京妫**心办事处的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北**中心办事处负担十元，已交纳；由被告韩**负担十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一四年五月十四日