北京顺**有限公司与郁**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人郁劲容物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官孙*、魏**参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫**公司的委托代理人程*，被上诉人郁劲容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中起诉称：郁**系顺义区杨镇某小区的业主。2007年9月26日，顺鑫**公司、郁**签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫**公司为郁**提供物业服务，郁**支付服务费。依据协议约定的收费标准，郁**应于每年1月10日前按每月54.39元的标准一次性交纳本年度物业费652.70元。顺鑫**公司一直为郁**提供物业管理服务，郁**却拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币1958.10元。顺鑫**公司多次催要，郁**一直拒绝交纳。郁**的行为已构成违约，依合同约定郁**应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向顺鑫**公司交纳滞纳金。故起诉至一审法院，要求郁**支付所拖欠的物业费1958.10元，并以逾期金额的日万分之三为标准，支付自每年1月11日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由郁**承担。

一审被告辩称

郁**在一审中答辩称：2009年，郁**在单元门口停放电动自行车，电动车电瓶被偷，有派出所的报案证明为证。2010年下大雨，郁**地下室被淹，下雨时，郁**找顺鑫**公司的人帮忙清理积水，物业公司的服务态度很差。地下室内有郁**大车四配套的电机被淹，价值5000元。此外，楼门长期敞开，小区内的草特别高，长期无人修剪，顺鑫**公司赔偿郁**的损失，则郁**同意缴纳物业费。

一审法院查明

一审法院审理查明：郁**系涉案房屋的业主。2007年9月26日，顺鑫**公司、郁**签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫**公司为郁**提供物业服务，郁**支付服务费。依据协议约定的收费标准每月每平方米0.63元，郁**每年度物业费为652.70元。现郁**2011年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费共计人民币1958.10元尚未交纳。顺鑫**公司提交了业主临时公约、业主临时公约附件、缴费通知，以证明物业管理费用及滞纳金的计算标准。郁**认可该二份证据的真实性及证明目的。审理中，郁**陈述顺鑫**公司存在单元门敞开及草坪草需要修剪的问题。顺鑫**公司对此解释为曾更换过单元门对讲系统，同时修剪了草坪的草。郁**另提交照片，以证明其地下室被淹、东西被泡。顺鑫**公司对照片的真实性、关联性均不认可，表示无法证明郁**的主张，顺鑫**公司没有保护地下室的义务。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与郁**签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，郁**应履行交纳物业费的义务。根据双方共述的内容，可以认定顺鑫佳**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因郁**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，判决：一、郁**给付北京顺**有限公司自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费1918.94元，于本判决生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足；郁**提供的证据不能作为减免物业费的抗辩，郁**电动自行车被盗及地下室被淹与物业服务没有关系。郁**主张草坪没有修剪，没有提供证据。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由郁**负担。

被上诉人辩称

郁劲容不同意一审法院判决，但未提出上诉。其针对顺鑫**公司的上诉意见答辩称：顺鑫**公司的物业服务不到位。一审时已经提交地下室被淹的证据。小区的供水质量不达标，且门禁都是坏的。上述问题，顺鑫**公司应予解决。

郁**向本院提交以下新证据：照片2张，用以证明漏水的来源。

本院认为

经本院庭审质证，顺鑫佳**公司对郁**提交的照片表示不认可是新证据，不同意发表质证意见。本院认为，该两份证据不属于二审新证据，本院不予采信。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有双方当事人陈述、《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》、照片在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与郁**签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，郁**应履行交纳物业费的义务。一审法院在本案中所确定的物业费标准及相关金额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实全面履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由郁**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日