北京新**有限公司与马振江物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**有限公司（以下简称新**公司）与被告马**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高文艳，被告马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：原告为北京市通州区台湖镇定海园小区提供物业服务，被告为接受物业服务的小区业主。双方于2009年5月5日签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告的定海园x里x号楼x单元x、定海园x里x号楼x单元1002、定海园x里x号楼x单元x室提供物业服务，标准为物业服务费1.5元／平方米／月，每年的5月1日交纳一年的物业管理费。被告的房产面积为75.53平方米、120.72平方米、101.62平方米，按照小区优惠政策后年度需交纳物业费431元。现已过交费期限，被告仍旧没有交纳2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业费。原告已经履行了物业服务义务，被告拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告给付2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业费431元，支付自2013年5月2日至2015年6月30日的违约金1700元及自2015年7月1日至实际给付之日止的违约金，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告马**辩称：不同意原告的诉讼请求，原告物业服务不到位。物业管理法规定物业应有物业公司服务备案登记表，但是原告没有，物业应该每年对小区业主公开上一年度财务支出情况，但是原告从未公开。物业费也应该从小区营业用房收益进行支付，我们也不知道原告的收益情况。小区不通邮，应该是小区物业去邮局拿邮件。我们家定海园x里x号楼1002号北阳台门关不上，我找物业修理，但是物业不管，我自己找人修理的。小区绿化存在问题，现在小区有人在绿化区域种菜。电梯经常坏，停车位乱收费，一开始物业公告停车位费用是120元，后来将该费用名称改成卫生费，我认为小区物业费本身就包含卫生费，就不应该再收停车位的卫生费，原告还需要办理停车场的相关手续。原告出租定海园的活动用房用于卖水、卖衣服、台球室，本来该活动用房是用于老年活动站。电梯广告收益应该归全体业主。物业值班存在问题，小区经常丢失电瓶车，虽然我家没有丢过。现在南门设置了保安，但是其他门没有保安，外来人都是随意出入。

本院查明

经审理查明：2009年5月5日，新**公司与马**签订《物业管理服务协议》，约定由新**公司为被告定海园x里x号楼x单元x室、定海园x里x号楼x单元x室、定海园x里x号楼x单元x室提供物业服务，建筑面积分别为75.53平方米、120.72平方米、101.62平方米。被告交纳物业费的时间为2009年5月1日，按照建筑面积每月每平方米1.5元计算，以后每年同期交纳一年的物业管理费用。逾期交纳的违约责任约定，逾期交纳物业管理费用的，新**公司有权要求补交并自逾期之日起按日缴纳款项的千分之五作为违约金。

另查，2009年3月，北京市土地**术开发区分中心关于台湖镇五村拆迁物业管理补贴政策规定，物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.5元，被拆迁人在搬迁期限内签订协议并按协议规定时间完成搬迁的，免收4年物业管理费（只限享受安置的每人50平方米，超出部分由被拆迁人全额自行承担），免费时间即2009年6月1日至2013年5月31日止。2013年6月1日起被拆迁人自行缴纳物业管理费的50%，其余部分从安置房公建收入中支付。

庭审中，新**公司出示了物业费催缴通知、快递单及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费。被告提交照片以证明原告新**公司没有尽到相应的物业服务义务，新**公司不予认可。

上述事实，有北京市土地**术开发区分中心关于台湖镇五村拆迁物业管理补贴政策、物业管理服务协议、催缴通知、快递单、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新**公司与马**签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。新**公司向马**提供物业服务后，马**理应按协议及补贴政策缴纳物业管理费，现新**公司要求马**给付2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业费请求合理，本院予以支持。关于物业费的数额，因新**公司主张的数额高于本院核定的数额，故对新**公司主张的超过应收数额部分的物业费，本院不予支持。被告辩称新**公司在小区绿化、停车位收费、设施维护、小区治安、小区卫生、通信情况等方面物业服务不到位，并向法庭提交了照片，但现有证据尚不能充分证明原告所提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，且被告新**公司不认可，故对于被告的辩称意见，本院难以采纳。关于被告马**称要求被告出示备案登记表和没有履行财务公开的义务，亦不构成其不交纳物业费的抗辩理由，故对于被告该项辩称意见，本院亦难以采纳。关于新**公司要求马**支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告马**支付原告北京新**有限公司二〇一三年六月一日至二〇一四年五月三十一日的物业费四百三十元八角三分，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京新**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告马**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应的上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院，如在上诉期满之日起七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月十六日