天津阳**有限公司与牛**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津**有限公司与被告牛**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阎**独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津**有限公司委托代理人纪雅楠、被告牛**委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津**有限公司诉称，2004年12月，原告与建设单位签订前期物业管理服务合同，约定由原告为天津市南**壹佰国际新城东园进行前期物业管理服务。被告所有的房屋在原告物业管理服务范围内，其在享受原告提供的物业服务后，却拒绝履行缴费义务。自2008年1月21日至2015年7月31日共拖欠物业费13075.44元。原告为维护合法权益不受侵害，要求被告交纳上述欠费。

被告辩称

被告牛**辩称，被告对原告所述其未交物业费的时间不持异议。造成欠费的原因系原告在提供物业服务方面存在诸如物业、保安服务不到位、小区环境破坏严重、楼宇对讲门损坏无人维修等问题并长期得不到有效解决以及原告的部分请求已超过诉讼时效，故被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告认为物业费收取标准应为每平方米0.90元，不认可原告主张的收费标准。

本院查明

经审理查明，2004年12月16日，天津市南**壹佰国际新城东园的开发建设单位天津阳**发有限公司与原天津万**责任公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原天津万**责任公司对天津市南**壹佰国际新城东园7、9、11号楼进行前期物业管理服务，期限为2004年12月17日至上述物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日。双方在前期物业管理服务合同中约定的物业管理服务事项包括：一、房屋共用部位的维护、养护和管理；二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护和管理；五、公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集清运、四害消杀；六、车辆行驶与停放秩序；七、公共秩序维护；八、物业管理有关文件、资料和业主情况管理等并约定了相应的服务标准。《天津市前期物业管理服务合同》还约定了物业管理服务的费用标准，即住宅房屋按建筑面积计算，每月每平方米1.00元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的，运行、维护、管理费按建筑面积计算，每月每平方米0.50元，上述两项费用由业主于每月10日前交纳。

被告牛**为天津市南**壹佰国际新城东园XX号楼X门XXX号房屋的所有权人，该楼房配备有电梯、消防、二次供水等机电设施，建筑面积96.52平方米。按照上述合同确定的费用标准，物业管理服务费及机电设施运行、维护、管理费（以下统称“物业服务费”）每月合计为144.78元。自2008年1月21日至2015年7月31日被告牛**未交纳物业服务费。

庭审中，原告自认其在物业管理服务方面存在瑕疵，表示正在逐步完善中。

关于被告提出的诉讼时效问题，原告为追缴包括被告牛**在内的业主所欠物业服务费，分别于2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日在本院进行立案登记，要求被告牛**等业主交纳相关日期的物业服务费。

本院还查明以下事实：一、原天津万**责任公司经天津**管理局核准，于2007年11月9日变更名称为“天津万**限公司”，2008年4月28日再次变更名称为“天津阳**有限公司”，即本案原告；二、天津阳**发有限公司与原天津万**责任公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》已于2004年12月20日提交天津**管理局备案；三、原告天津阳**有限公司资质等级为二级。2008年5月15日由天**土资源和房屋管理局审批并发证；四、天津市南**壹佰国际新城东园7、9、11号楼尚未成立业主委员会。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。天津阳**发有限公司与原天津万**责任公司对天津市南**壹佰国际新城东园7、9、11号楼签订的《天津市前期物业管理服务合同》系依法成立并提交物业主管部门备案，应认定合法有效。该合同虽由建设单位与原告签订，但根据相关法律规定，对天津市南**壹佰国际新城东园7、9、11号楼全体业主具有约束力。上述前期物业管理服务合同对物业管理服务内容及物业服务费标准等事项均有明确约定，原告已按照合同约定履行了对物业管理服务的义务，作为接受物业管理服务的被告牛**，亦应依照合同约定交纳物业服务费。关于被告牛**提出的诉讼时效问题，相关法律规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。原告最初在本院立案登记的日期为2010年10月25日，根据该法律规定，诉讼时效自此时中断。按照法律规定的诉讼时效期间，原告主张欠费的开始日期应为2008年10月26日。原告主张的2008年1月21日至2008年10月25日期间的物业服务费已经超过诉讼时效期间，其要求被告交纳该期间的物业服务费，本院不予支持。被告关于诉讼时效的抗辩意见本院予以采纳。关于被告提出的物业服务费标准问题，前期物业管理服务合同对此有明确约定，该合同确定的收费标准并不违反相关规定且已经物业主管部门备案，原告以此标准主张物业服务费于法有据，本院予以支持。由于原告自认在提供物业管理服务方面尚不完全符合合同约定的管理服务标准，故应酌情减收被告牛**应交物业服务费的数额。根据原告提供物业管理服务的情况，本院予以酌情减收5%，由被告牛**按照欠缴总额95%的比例向原告交纳物业服务费。欠费期间本院确认为2008年10月26日至2015年7月31日，共81个月零6天，数额为11168.33元{［144.78（元／月）×81（月）］＋［144.78（元／月）÷30（天）×6（天）］×95%}。被告其他抗辩理由因有违法律规定的诚实信用原则，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：

裁判结果

被告牛**向原告天津**有限公司交纳2008年10月26日至2015年7月31日期间物业服务费11168.33元。本判决生效后十五日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费94元减半收取，余款47元由原告天津**有限公司负担17元，被告牛**负担30元。被告牛**负担的部分于本判决生效后十五日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十四日