天津市**有限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市**务有限公司与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员曲威独任审判，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王**、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津市**务有限公司诉称，2010年10月12日，原告与南开**居小区的开发商天津市**有限公司签订前期物业服务合同，向该小区提供物业服务。被告作为业主，在享受到物业服务后，未向原告交纳2010年10月12日至2015年6月30日的物业服务费共7789元。现原告起诉要求被告给付所欠上述费用并承担案件受理费。

被告辩称

被告张**辩称，1、被告经拆迁安置到大园新居，居住房屋与原告所述一致，但被告目前没有获得该房屋的所有权证，房屋产权没有登记在被告名下，原告应向产权单位收取物业服务费；2、原告在本案中自2010年10月起主张物业服务费，在其诉请的期间内，原告没有过每年催收物业费的行为，被告也没有收到催费通知。被告认为原告的诉讼请求有超过诉讼时效的部分；3、被告从未与原告签订过物业服务合同，原告收取物业费没有法律依据；4、原告实际提供的物业服务不到位，表现在以下方面：被告房屋窗户漏水、墙体开裂、公共管道漏水、房间顶部漏水开裂、阳台防护门安装不规范；车辆管理不到位，外车随意进入，被告车辆多次被划伤；被告居住的楼体外墙开裂，常有污水灌入楼道，影响房屋使用寿命；被告所在楼内卫生脏乱、小广告随处张贴、杂物乱堆乱放、应急通道不畅、照明设施损坏、电线外露；小区绿地遭践踏，居民随意圈占；消防设施管理不到位，部分楼层没有灭火器、消防水带丢失，存在严重安全隐患等。现不同意原告全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明，作为具有物业管理资质的企业，原告于2010年10月12日与南开**居小区的开发商天津市**有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告向该小区提供物业服务，物业管理服务期限为自2010年10月12日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用（以下称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.8元由业主负责交纳；原告在车辆行使和停放秩序、共有区域内环境卫生清扫保洁、绿地、树木、绿化设施养护、管理等方面提供物业服务，服务内容及标准按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中的四级标准执行。

庭审中，原告表明在合同履行中，实际按建筑面积每月每平方米0.7元向被告收取机电设施费。

被告经拆迁产权调换，定向安置在该小区××号房屋。拆迁人天津市**有限公司、拆迁单位天津市**安置中心与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议约定，上述房屋建筑面积不低于112.52平方米，但被告目前尚未办理房屋所有权登记。按照前期物业服务合同和原告实际执行的标准，被告每月应交纳物业服务费、机电设施费共135.02元，因自2010年10月12日至2015年6月30日未向原告交纳物业服务费、机电设施费，成讼。

另查，庭审中，被告提交了照片证据，证明大园新居小区存在楼体外墙开裂、小广告随处张贴、公共区域内有杂物随意堆放、应急指示标志脱落等现象。

再查，庭审中，原告提交了在被告居住的16号楼张贴催缴通知的照片，照片本身未显示拍摄日期，照片中的催缴通知上显示的时间为2012年9月18日。2013年6月6日，原告在本院物业调解中心进行登记，向大园新居小区欠费业主主张权利，其中包含被告在内。2015年3月21日，本案正式成讼。

上述事实有双方陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与南开区大园新**居建设有限公司签订的前期物业服务合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同对原告和小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。被告虽未取得涉诉房屋所有权登记证书，但依据其与原居住房屋拆迁单位签订的拆迁补偿安置协议可以明确，涉诉房屋是通过产权调换方式给予被告的定向安置房，故前期物业服务合同对被告具有约束力。原告向小区提供了物业服务后，被告应履行交纳物业服务费的义务。但通过被告提交的照片证据可以证实，原告提供的物业服务在房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理、小区共有区域内环境卫生保洁清扫等方面存有瑕疵，故对被告应交物业服务费、机电设施费应予适当减免，以减免10%为宜。

关于诉讼时效问题，原告虽提交了张贴催缴通知的照片，但照片本身未能显示拍摄日期，本院对原告提出的在2012年9月18日张贴了催缴通知的主张不予采信。但2013年6月6日，原告确已在本院登记向被告主张权利，此时2011年6月6日前的请求已超过诉讼时效，现被告应交纳2011年6月6日至2015年6月30日的物业服务费、机电设施费。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十五日内，被告张**给付原告天津市**务有限公司2011年6月6日至2015年6月30日物业服务费、机电设施费6593.48元的90%，计5934元；

二、驳回原告天津市**务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告张**负担，于*判决生效后十五日内直接给付原告天津市**务有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十七日