天津阳**有限公司与刘*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津**有限公司与被告刘*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田**任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪**，被告刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津**有限公司诉称，2004年12月16日，原告与阳光壹佰国际新城东园的开发商签订前期物业服务合同，由原告对该小区进行物业服务。被告系该小区业主，在享受到原告的服务后，自2007年8月1日至2015年4月30日未向原告交纳物业服务费、机电设施费共计13466.4元，故起诉，要求被告给付2007年8月1日至2015年4月30日的物业管理服务费13466.4元，并按欠款额的日万分之三支付滞纳金；承担案件受理费。

被告辩称

被告刘*辩称，当初买房时，开发商承诺物业费每月每平方米0.9元，但现在原告却是按1.5元收取，被告不予认可。被告所在楼门的门禁经常坏，在该楼门居住的韩国人经常半夜敲错门，致使被告父亲生活受到干扰；原告还雇人半夜敲门，要求被告交纳物业费，致使被告父亲受到惊吓。另外，原告起诉已超过诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告名称原为天津万**责任公司（以下称万怡**公司），2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万**限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳**有限公司，现具有二级物业管理服务资质。

2004年12月16日，万怡**公司与南开区阳光壹佰新城东园7、9、11号楼的开发商天**发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由原告对该小区进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2004年12月17日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；合同第七条约定，住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.5元由业主于每月10日前交纳；对购买楼房业主给予入住一年内物业管理服务费优惠政策每月每平方米0.9元，1年以后按第七条1、2项内容执行。同时该合同还约定了原告在公共秩序管理、车辆行驶与停放秩序管理、共用设施、场地养护等方面的物业服务标准。2004年12月2日，该合同在天津**管理局进行了备案。被告系该小区东园7-7-401号房屋所有权人，其房屋建筑面积96.53平方米，每月应交物业服务费、机电设施费共144.8元，自2008年7月1日至2015年4月30日未向原告支付物业服务费、机电设施费共计13466.4元，故成讼。

再查，2010年10月25日、2012年1月9日、2014年1月6日原告将阳光壹佰国际新城东园欠交物业管理服务费的业主名单在本院物业调解中心进行了登记，其中包含被告在内。

另查，本院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，原告的服务存有瑕疵。

上述事实有原告当庭陈述及提供的证据佐证在案，本院予以确认。

本院认为

本院认为，万***公司与南开区阳光壹佰东园7、9、11号楼开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对万***公司和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。现万***公司已更名为原告，其在前期物业管理服务合同中的权利、义务应由原告承担。由于原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业服务费、机电设施费的义务。考虑原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交费用的数额，可予酌减5%。同时原告要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于诉讼时效问题，原告在2010年10月25日向本院提出追缴被告所欠物业服务费时，其2008年11月前的诉讼请求确已超过诉讼时效，故被告应给付2008年11月1日至2015年4月30日共计78个月的物业管理服务费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，决如下：

一、本判决生效后十五日内，被告刘*给付原告天津阳**有限公司2008年11月1日至2015年4月30日期间的物业服务费、机电设施费11294.4元的95%，计10729.68元；

二、驳回原告天津阳**有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费137元，减半收取68.5元。由原告天津**有限公司自行承担34.5元，由被告刘*负担34元。被告刘*负担的部分于本判决生效后十五日内直接交付原告天津**有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十一日